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Vente appartement 3 pièces 82 m² Aubenas (07200) - Superimmo

Bien expiré
VilleAubenas (07)
Surface82m²
Coût Total165 080€
Loyer Annuel9 017€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 140,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover dans IMMEUBLE ART DECO AUBENAS centre Nous vous offrons les bases de votre avenir. Vous souhaitez décorer, personnaliser et laisser parler le créateur qui est en vous ? Que ce soit pour votre premier appartement, un investissement locatif à fort rendement ou l'aménagement de bureaux bénéficiant d'une excellente visibilité, cet immeuble atypique, situé au cœur du centre-ville d'Aubenas, constitue une formidable opportunité. Dominant la zone commerçante, il offre un potentiel exceptionnel. Les travaux de second œuvre restant à réaliser vous permettront d'acquérir votre appartement à un prix particulièrement attractif, tout en le façonnant selon vos envies. Cette acquisition peut également vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux, le projet étant éligible au dispositif Denormandie. Enfin, certains des six appartements composant cette copropriété disposent de terrasses offrant une vue privilégiée sur la vie Albenassienne. Nous sommes impatients de vous accompagner dans la réalisation de votre projet. Bientôt, votre rêve deviendra réalité.Afficher plus

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.617659, 4.388109
Total : 165 080€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 64 100€
Valeur du bien : 157 600€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9017€/an
Fourchette totale : 578€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 6942€ - 11713€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 548,15 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 948 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-33 448€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-38 132€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 317,93€
Coût de l'assurance :14 444,50€
Taxe foncière : 901,70€/an
Soit par mois : 75,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état, plafond abîmé et murs à rénover complètement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour s'assurer qu'elle est en bon état
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100 €(782 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Plomberie générale:4 000€
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 intervention complète × 4000€ = 4000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 252 €
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -71 252 €
Résultat foncier Année 1 : -62 235 €(Déficit de 62 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 152 €/an
Revenus locatifs : +9 017 €
Charges déductibles : -7 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40835.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 017 €71 257 €5 678 €-62 240 €21 400 €40 840 €40 840 €
29 197 €7 008 €5 529 €2 189 €--38 651 €
39 381 €6 854 €5 374 €2 527 €--36 124 €
49 569 €6 694 €5 214 €2 875 €--33 249 €
59 760 €6 528 €5 049 €3 232 €--30 017 €
69 955 €6 357 €4 878 €3 598 €--26 419 €
710 155 €6 180 €4 700 €3 975 €--22 444 €
810 358 €5 996 €4 516 €4 362 €--18 082 €
910 565 €5 806 €4 326 €4 759 €--13 323 €
1010 776 €5 609 €4 129 €5 167 €--8 155 €
1110 992 €5 405 €3 925 €5 587 €--2 568 €
1211 211 €5 194 €3 714 €6 018 €---
1311 436 €4 975 €3 496 €6 461 €---
1411 664 €4 749 €3 269 €6 916 €---
1511 898 €4 514 €3 035 €7 383 €---
1612 136 €4 272 €2 792 €7 864 €---
1712 378 €4 021 €2 541 €8 358 €---
1812 626 €3 761 €2 281 €8 865 €---
1912 878 €3 491 €2 012 €9 387 €---
2013 136 €3 212 €1 733 €9 924 €---
2113 399 €2 924 €1 444 €10 475 €---
2213 667 €2 625 €1 146 €11 042 €---
2313 940 €2 316 €836 €11 625 €---
2414 219 €1 995 €516 €12 224 €---
2514 503 €1 664 €184 €12 840 €---
TOTAL288 817 €183 405 €82 318 €105 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €0 €+1 894 €
8+1 894 €0 €+1 894 €
9+1 894 €0 €+1 894 €
10+1 894 €0 €+1 894 €
11+1 894 €0 €+1 894 €
12+1 894 €+1 805 €+89 €
13+1 894 €+1 938 €-44 €
14+1 894 €+2 075 €-181 €
15+1 894 €+2 215 €-321 €
16+1 894 €+2 359 €-465 €
17+1 894 €+2 507 €-613 €
18+1 894 €+2 660 €-766 €
19+1 894 €+2 816 €-922 €
20+1 894 €+2 977 €-1 083 €
21+1 894 €+3 142 €-1 248 €
22+1 894 €+3 313 €-1 419 €
23+1 894 €+3 487 €-1 593 €
24+1 894 €+3 667 €-1 773 €
25+1 894 €+3 852 €-1 958 €
Total+47 350 €+32 394 €+14 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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