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Vente appartement 3 pièces 82 m² Aubenas (07200) - Superimmo

VilleAubenas (07)
Surface82
Coût Total165 080
Loyer Annuel9 017
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 140,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à rénover dans IMMEUBLE ART DECO AUBENAS centre Nous vous offrons les bases de votre avenir. Vous souhaitez décorer, personnaliser et laisser parler le créateur qui est en vous ? Que ce soit pour votre premier appartement, un investissement locatif à fort rendement ou l'aménagement de bureaux bénéficiant d'une excellente visibilité, cet immeuble atypique, situé au cœur du centre-ville d'Aubenas, constitue une formidable opportunité. Dominant la zone commerçante, il offre un potentiel exceptionnel. Les travaux de second œuvre restant à réaliser vous permettront d'acquérir votre appartement à un prix particulièrement attractif, tout en le façonnant selon vos envies. Cette acquisition peut également vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux, le projet étant éligible au dispositif Denormandie. Enfin, certains des six appartements composant cette copropriété disposent de terrasses offrant une vue privilégiée sur la vie Albenassienne. Nous sommes impatients de vous accompagner dans la réalisation de votre projet. Bientôt, votre rêve deviendra réalité.Afficher plus

Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.617659, 4.388109
Total : 165 080
Prix d'acquisition : 93 500
Travaux : 64 100
Valeur du bien : 157 600
Frais de notaire : 7 480
Coût estimé : 7 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9017€/an
Fourchette totale : 578€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 6942€ - 11713€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 548,15 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 948
Prix d'achat :93 500
Décote à l'achat :-33 448 (-26.3%)
Marge achat-revente :-38 132€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 317,93
Coût de l'assurance :14 444,50
Taxe foncière : 901,70€/an
Soit par mois : 75,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, y compris douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état, plafond abîmé et murs à rénover complètement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour s'assurer qu'elle est en bon état
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100(782 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 250€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:4 500
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Plomberie générale:4 000
    Vérification et mise à jour plomberie: 1 intervention complète × 4000€ = 4000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 080 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 252
Revenus locatifs : +9 017
Charges déductibles : -71 252
Résultat foncier Année 1 : -62 235(Déficit de 62 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 835
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 152 €/an
Revenus locatifs : +9 017
Charges déductibles : -7 152
Résultat foncier Années 2+ : 1 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40835.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 01771 2575 678-62 24021 400 €40 840 €40 840 €
29 1977 0085 5292 189--38 651 €
39 3816 8545 3742 527--36 124 €
49 5696 6945 2142 875--33 249 €
59 7606 5285 0493 232--30 017 €
69 9556 3574 8783 598--26 419 €
710 1556 1804 7003 975--22 444 €
810 3585 9964 5164 362--18 082 €
910 5655 8064 3264 759--13 323 €
1010 7765 6094 1295 167--8 155 €
1110 9925 4053 9255 587--2 568 €
1211 2115 1943 7146 018---
1311 4364 9753 4966 461---
1411 6644 7493 2696 916---
1511 8984 5143 0357 383---
1612 1364 2722 7927 864---
1712 3784 0212 5418 358---
1812 6263 7612 2818 865---
1912 8783 4912 0129 387---
2013 1363 2121 7339 924---
2113 3992 9241 44410 475---
2213 6672 6251 14611 042---
2313 9402 31683611 625---
2414 2191 99551612 224---
2514 5031 66418412 840---
TOTAL288 817183 40582 318105 41221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 412
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894-6 420+8 314
2+1 8940+1 894
3+1 8940+1 894
4+1 8940+1 894
5+1 8940+1 894
6+1 8940+1 894
7+1 8940+1 894
8+1 8940+1 894
9+1 8940+1 894
10+1 8940+1 894
11+1 8940+1 894
12+1 894+1 805+89
13+1 894+1 938-44
14+1 894+2 075-181
15+1 894+2 215-321
16+1 894+2 359-465
17+1 894+2 507-613
18+1 894+2 660-766
19+1 894+2 816-922
20+1 894+2 977-1 083
21+1 894+3 142-1 248
22+1 894+3 313-1 419
23+1 894+3 487-1 593
24+1 894+3 667-1 773
25+1 894+3 852-1 958
Total+47 350+32 394+14 956
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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