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Coup de coeur 💙 appartement duplex renové et meublé 81m²

VilleÉpinal (88)
Surface81m²
Coût Total172 880€
Loyer Annuel8 700€
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 116 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 432,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BEL APPARTEMENT MEUBLÉ DE 81 m² – EMPLACEMENT PREMIUM ✨ À 100 m de la Place des Vosges et à deux pas de la Faculté de Droit ! Découvrez ce bel appartement de 81 m², entièrement rénové avec goût et aménagé avec du mobilier neuf et des équipements modernes. 📍 Un emplacement particulièrement recherché, à seulement 100 mètres de la Place des Vosges et à deux pas de la Faculté de Droit, offrant un emplacement idéal pour les étudiants, actifs et investisseurs. 🛋️ UNE BELLE PIÈCE DE VIE Une pièce à vivre chaleureuse et élégante comprenant : 🛋️ Canapé neuf 🪑 Mobilier neuf 🔥 Belle cheminée électrique, apportant une ambiance chaleureuse et un véritable cachet à la pièce. 🍽️ CUISINE NEUVE ET ENTIÈREMENT ÉQUIPÉE Une cuisine moderne comprenant : Lave-vaisselle Plaque de cuisson 4 feux Hotte Réfrigérateur avec distributeur d'eau Lave-linge 🚿 UNE SALLE DE BAIN ÉLÉGANTE ET CONTEMPORAINE Une belle salle de bain entièrement modernisée avec : 🚿 Douche encastrée ✨ Belle paroi de douche 🤍 Murs habillés d'un élégant effet marbre, pour une finition moderne et haut de gamme. 🛏️ UNE CHAMBRE NEUVE Une chambre entièrement aménagée avec : Lit 160 cmx 200 cm Grande armoire 🏠 UNE BELLE MEZZANINE Un espace supplémentaire parfaitement aménagé avec : Lit 140 x 190 cm Bureau Chaise 💰 UN PRODUIT CLÉ EN MAIN POUR INVESTISSEUR L'appartement etait loué 730 € par mois sans difficulté. Le bien est vendu entièrement meublé et équipé, avec des prestations récentes et aucun budget supplémentaire à prévoir pour l'aménagement. 👉 Un investissement clé en main, dans un emplacement stratégique à proximité immédiate de la Faculté de Droit et du centre-ville. 📍 Place des Vosges : 100 m 🎓 Faculté de Droit : à deux pas 💰 Loyer possible : 730 €/mois 🏠 Surface : 81 m² ✨ Mobilier et équipements neufs 📞 Une belle opportunité à découvrir rapidement !

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.175290, 6.452440
Total : 172 880€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 163 600€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8700€/an
Fourchette totale : 567€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6805€ - 11124€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 317,15 €/m²
Basé sur :272 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 689 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :+9 311€ (+8.7%)
Marge achat-revente :-66 191€ (-62.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,15€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 937,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 598,62€
Coût de l'assurance :20 745,60€
Taxe foncière : 870,03€/an
Soit par mois : 72,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 725,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Menuiseries:14 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre: 2000€ = 8400€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 700 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 326 €
Revenus locatifs : +8 700 €
Charges déductibles : -55 326 €
Résultat foncier Année 1 : -46 626 €(Déficit de 46 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 726 €/an
Revenus locatifs : +8 700 €
Charges déductibles : -7 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 974 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25226.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 700 €55 332 €6 032 €-46 632 €21 400 €25 232 €25 232 €
28 874 €7 575 €5 875 €1 300 €--23 932 €
39 052 €7 412 €5 712 €1 640 €--22 292 €
49 233 €7 243 €5 543 €1 990 €--20 302 €
59 418 €7 068 €5 368 €2 350 €--17 952 €
69 606 €6 887 €5 187 €2 719 €--15 232 €
79 798 €6 699 €4 999 €3 099 €--12 133 €
89 994 €6 504 €4 804 €3 490 €--8 644 €
910 194 €6 303 €4 603 €3 891 €--4 753 €
1010 398 €6 094 €4 394 €4 303 €--449 €
1110 606 €5 878 €4 178 €4 728 €---
1210 818 €5 654 €3 954 €5 164 €---
1311 034 €5 422 €3 722 €5 612 €---
1411 255 €5 182 €3 482 €6 073 €---
1511 480 €4 933 €3 233 €6 547 €---
1611 709 €4 675 €2 975 €7 034 €---
1711 944 €4 408 €2 708 €7 535 €---
1812 183 €4 132 €2 432 €8 051 €---
1912 426 €3 845 €2 145 €8 581 €---
2012 675 €3 548 €1 848 €9 127 €---
2112 928 €3 241 €1 541 €9 688 €---
2213 187 €2 922 €1 222 €10 265 €---
2313 451 €2 592 €892 €10 858 €---
2413 720 €2 250 €551 €11 469 €---
2513 994 €1 896 €197 €12 098 €---
TOTAL278 674 €177 695 €87 599 €100 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 827 €-6 420 €+8 247 €
2+1 827 €0 €+1 827 €
3+1 827 €0 €+1 827 €
4+1 827 €0 €+1 827 €
5+1 827 €0 €+1 827 €
6+1 827 €0 €+1 827 €
7+1 827 €0 €+1 827 €
8+1 827 €0 €+1 827 €
9+1 827 €0 €+1 827 €
10+1 827 €0 €+1 827 €
11+1 827 €+1 284 €+543 €
12+1 827 €+1 549 €+278 €
13+1 827 €+1 684 €+143 €
14+1 827 €+1 822 €+5 €
15+1 827 €+1 964 €-137 €
16+1 827 €+2 110 €-283 €
17+1 827 €+2 261 €-434 €
18+1 827 €+2 415 €-588 €
19+1 827 €+2 574 €-747 €
20+1 827 €+2 738 €-911 €
21+1 827 €+2 906 €-1 079 €
22+1 827 €+3 079 €-1 252 €
23+1 827 €+3 257 €-1 430 €
24+1 827 €+3 441 €-1 614 €
25+1 827 €+3 629 €-1 802 €
Total+45 675 €+30 294 €+15 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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