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Détails du bien

Bien expiré
VilleCapvern (65)
Surface52.71m²
Coût Total61 530€
Loyer Annuel6 650€
Rentabilité10.81%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 52.71 m²
Prix au m² : 701,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Envie d'investir ? Ce bien vendu loué 362 euros, vous permettra de générer une rentabilité immédiate. Nichée dans le calme de CapvernlesBains, ce charmant appartement de 53m² vous accueille dès l'entrée avec un espace convivial menant à un séjour où la cuisine de 13m² s'ouvre naturellement sur la salle à manger. La chambre, offrant 11m² d'intimité, donne accès à une terrasse agréable, idéale pour profiter des douces soirées en plein air. La salle d'eau, fonctionnelle avec ses 7m², complète ce cadre de vie où chaque pièce se relie harmonieusement. Le bien bénéficie d'un emplacement privilégié, à quelques minutes à pied d'un parc verdoyant où se promener en toute quiétude, et se situe à proximité immédiate de Lannemezan et des services essentiels du quotidien. Cette localisation permet de concilier tranquillité du quartier et facilité d'accès aux commodités, tout en profitant d'un environnement préservé. En somme, cet appartement représente une opportunité rare d'allier confort intérieur, espace extérieur et qualité de vie dans un secteur paisible, tout en restant proche des axes qui relient le village aux points d'intérêt de la région. Bien proposé par Ludovic GALVAN EI, agent commercial (RSAC 910539592) - https://www.century21-pi-lannemezan.com/mentions_legales/

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.123350, 0.309514
Total : 61 530€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 21 570€
Valeur du bien : 58 570€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.71m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6650€/an
Fourchette totale : 447€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 8241€/an
Rentabilité brute :10.81%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 13.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 322,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 696,39€
Coût de l'assurance :5 383,88€
Taxe foncière : 665,05€/an
Soit par mois : 55,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 377,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique éventuel
Quantité: 1 système pour 52.71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des fixtures et électroménager de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 7 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 570 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain (7 m²): 7 m² × 1200€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet chambre (12 m²): 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon (15 m²): 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capvern (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 530 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 215 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 504 €
Revenus locatifs : +6 650 €
Charges déductibles : -24 504 €
Résultat foncier Année 1 : -17 853 €(Déficit de 17 853 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 153 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 934 €/an
Revenus locatifs : +6 650 €
Charges déductibles : -2 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7153.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 650 €24 506 €2 055 €-17 855 €10 700 €7 155 €7 155 €
26 784 €2 881 €2 000 €3 903 €--3 252 €
36 919 €2 824 €1 944 €4 095 €---
47 058 €2 766 €1 885 €4 292 €---
57 199 €2 705 €1 825 €4 494 €---
67 343 €2 643 €1 762 €4 700 €---
77 490 €2 578 €1 697 €4 912 €---
87 639 €2 511 €1 630 €5 129 €---
97 792 €2 441 €1 561 €5 351 €---
107 948 €2 370 €1 489 €5 578 €---
118 107 €2 296 €1 415 €5 811 €---
128 269 €2 219 €1 339 €6 050 €---
138 434 €2 140 €1 259 €6 295 €---
148 603 €2 058 €1 177 €6 545 €---
158 775 €1 973 €1 092 €6 802 €---
168 951 €1 885 €1 005 €7 066 €---
179 130 €1 794 €914 €7 335 €---
189 312 €1 700 €820 €7 612 €---
199 499 €1 603 €723 €7 895 €---
209 689 €1 503 €622 €8 186 €---
219 882 €1 399 €518 €8 483 €---
2210 080 €1 291 €411 €8 789 €---
2310 282 €1 180 €300 €9 101 €---
2410 487 €1 065 €185 €9 422 €---
2510 697 €946 €66 €9 751 €---
TOTAL213 017 €73 276 €29 696 €139 741 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397 €-3 210 €+4 607 €
2+1 397 €0 €+1 397 €
3+1 397 €+253 €+1 144 €
4+1 397 €+1 288 €+109 €
5+1 397 €+1 348 €+49 €
6+1 397 €+1 410 €-13 €
7+1 397 €+1 474 €-77 €
8+1 397 €+1 539 €-142 €
9+1 397 €+1 605 €-208 €
10+1 397 €+1 673 €-276 €
11+1 397 €+1 743 €-346 €
12+1 397 €+1 815 €-418 €
13+1 397 €+1 888 €-491 €
14+1 397 €+1 964 €-567 €
15+1 397 €+2 041 €-644 €
16+1 397 €+2 120 €-723 €
17+1 397 €+2 201 €-804 €
18+1 397 €+2 284 €-887 €
19+1 397 €+2 369 €-972 €
20+1 397 €+2 456 €-1 059 €
21+1 397 €+2 545 €-1 148 €
22+1 397 €+2 637 €-1 240 €
23+1 397 €+2 730 €-1 333 €
24+1 397 €+2 827 €-1 430 €
25+1 397 €+2 925 €-1 528 €
Total+34 925 €+41 922 €+-6 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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