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Détails du bien

Bien expiré
VilleCapvern (65)
Surface52.71
Coût Total61 530
Loyer Annuel6 650
Rentabilité10.81%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 52.71 m²
Prix au m² : 701,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique Radiateur Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Envie d'investir ? Ce bien vendu loué 362 euros, vous permettra de générer une rentabilité immédiate. Nichée dans le calme de CapvernlesBains, ce charmant appartement de 53m² vous accueille dès l'entrée avec un espace convivial menant à un séjour où la cuisine de 13m² s'ouvre naturellement sur la salle à manger. La chambre, offrant 11m² d'intimité, donne accès à une terrasse agréable, idéale pour profiter des douces soirées en plein air. La salle d'eau, fonctionnelle avec ses 7m², complète ce cadre de vie où chaque pièce se relie harmonieusement. Le bien bénéficie d'un emplacement privilégié, à quelques minutes à pied d'un parc verdoyant où se promener en toute quiétude, et se situe à proximité immédiate de Lannemezan et des services essentiels du quotidien. Cette localisation permet de concilier tranquillité du quartier et facilité d'accès aux commodités, tout en profitant d'un environnement préservé. En somme, cet appartement représente une opportunité rare d'allier confort intérieur, espace extérieur et qualité de vie dans un secteur paisible, tout en restant proche des axes qui relient le village aux points d'intérêt de la région. Bien proposé par Ludovic GALVAN EI, agent commercial (RSAC 910539592) - https://www.century21-pi-lannemezan.com/mentions_legales/

Ville : Capvern
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.123350, 0.309514
Total : 61 530
Prix d'acquisition : 37 000
Travaux : 21 570
Valeur du bien : 58 570
Frais de notaire : 2 960
Coût estimé : 2 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.71
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6650€/an
Fourchette totale : 447€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 8241€/an
Rentabilité brute :10.81%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 13.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 530
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 322,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 696,39
Coût de l'assurance :5 383,88
Taxe foncière : 665,05€/an
Soit par mois : 55,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 554,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 377,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique éventuel
Quantité: 1 système pour 52.71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des fixtures et électroménager de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 7 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 570(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000
    Rénovation cuisine complète: 7000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain (7 m²): 7 m² × 1200€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre (12 m²): 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Entretien parquet chambre (12 m²): 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon (15 m²): 15 m² × 50€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Capvern (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 053 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 530 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 215 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 570
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 504
Revenus locatifs : +6 650
Charges déductibles : -24 504
Résultat foncier Année 1 : -17 853(Déficit de 17 853 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 153
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 934 €/an
Revenus locatifs : +6 650
Charges déductibles : -2 934
Résultat foncier Années 2+ : 3 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7153.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 65024 5062 055-17 85510 700 €7 155 €7 155 €
26 7842 8812 0003 903--3 252 €
36 9192 8241 9444 095---
47 0582 7661 8854 292---
57 1992 7051 8254 494---
67 3432 6431 7624 700---
77 4902 5781 6974 912---
87 6392 5111 6305 129---
97 7922 4411 5615 351---
107 9482 3701 4895 578---
118 1072 2961 4155 811---
128 2692 2191 3396 050---
138 4342 1401 2596 295---
148 6032 0581 1776 545---
158 7751 9731 0926 802---
168 9511 8851 0057 066---
179 1301 7949147 335---
189 3121 7008207 612---
199 4991 6037237 895---
209 6891 5036228 186---
219 8821 3995188 483---
2210 0801 2914118 789---
2310 2821 1803009 101---
2410 4871 0651859 422---
2510 697946669 751---
TOTAL213 01773 27629 696139 74110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 741
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 397-3 210+4 607
2+1 3970+1 397
3+1 397+253+1 144
4+1 397+1 288+109
5+1 397+1 348+49
6+1 397+1 410-13
7+1 397+1 474-77
8+1 397+1 539-142
9+1 397+1 605-208
10+1 397+1 673-276
11+1 397+1 743-346
12+1 397+1 815-418
13+1 397+1 888-491
14+1 397+1 964-567
15+1 397+2 041-644
16+1 397+2 120-723
17+1 397+2 201-804
18+1 397+2 284-887
19+1 397+2 369-972
20+1 397+2 456-1 059
21+1 397+2 545-1 148
22+1 397+2 637-1 240
23+1 397+2 730-1 333
24+1 397+2 827-1 430
25+1 397+2 925-1 528
Total+34 925+41 922+-6 997
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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