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Achat maison

Bien expiré
VilleVigan (46)
Surface125m²
Coût Total115 448€
Loyer Annuel12 615€
Rentabilité10.93%
Cashflow/mois+350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 952 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 799,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 125 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Terrain de 495 m², Travaux

Maison de ville en pierre avec commerces et services à pieds, cette bâtisse de caractère dispose de 2 salons, 3 chambres, 1 bureau, sous-sol total, grenier et également d'un garage en pierre et d'un terrain non-attenant à la maison. Des travaux de remise aux gouts du jours seront nécessaires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vigan
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.718060, 1.489120
Total : 115 448€
Prix d'acquisition : 99 952€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 107 452€
Frais de notaire : 7 996€
Coût estimé : 7 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12615€/an
Fourchette totale : 822€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 9859€ - 16142€/an
Rentabilité brute :10.93%
Fourchette de rentabilité :8.54% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 595,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 514,07€
Coût de l'assurance :9 813,08€
Taxe foncière : 1 261,53€/an
Soit par mois : 105,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :350,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 425 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements électroménagers et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - équipements datés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 615 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 448 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 869 €
Revenus locatifs : +12 615 €
Charges déductibles : -12 869 €
Résultat foncier Année 1 : -254 €(Déficit de 254 €)
Imputable sur revenu global : 254 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 369 €/an
Revenus locatifs : +12 615 €
Charges déductibles : -5 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 246 €/an
Prix d'achat du bien : 99 952 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 969 €(65% de 99 952 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 969 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 615 €12 873 €3 718 €-257 €257 €--
212 868 €5 272 €3 618 €7 596 €---
313 125 €5 168 €3 514 €7 957 €---
413 387 €5 061 €3 407 €8 327 €---
513 655 €4 950 €3 296 €8 706 €---
613 928 €4 835 €3 181 €9 093 €---
714 207 €4 717 €3 063 €9 490 €---
814 491 €4 594 €2 940 €9 897 €---
914 781 €4 468 €2 814 €10 313 €---
1015 076 €4 338 €2 683 €10 739 €---
1115 378 €4 203 €2 549 €11 175 €---
1215 686 €4 063 €2 409 €11 622 €---
1315 999 €3 919 €2 265 €12 080 €---
1416 319 €3 771 €2 117 €12 548 €---
1516 646 €3 617 €1 963 €13 028 €---
1616 979 €3 458 €1 804 €13 520 €---
1717 318 €3 295 €1 640 €14 024 €---
1817 664 €3 125 €1 471 €14 539 €---
1918 018 €2 950 €1 296 €15 068 €---
2018 378 €2 769 €1 115 €15 609 €---
2118 746 €2 583 €929 €16 163 €---
2219 121 €2 390 €736 €16 731 €---
2319 503 €2 191 €536 €17 313 €---
2419 893 €1 985 €331 €17 908 €---
2520 291 €1 772 €118 €18 519 €---
TOTAL404 072 €102 365 €53 514 €301 707 €257 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 77 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 707 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 649 €-77 €+2 726 €
2+2 649 €+2 279 €+370 €
3+2 649 €+2 387 €+262 €
4+2 649 €+2 498 €+151 €
5+2 649 €+2 612 €+37 €
6+2 649 €+2 728 €-79 €
7+2 649 €+2 847 €-198 €
8+2 649 €+2 969 €-320 €
9+2 649 €+3 094 €-445 €
10+2 649 €+3 222 €-573 €
11+2 649 €+3 353 €-704 €
12+2 649 €+3 487 €-838 €
13+2 649 €+3 624 €-975 €
14+2 649 €+3 765 €-1 116 €
15+2 649 €+3 909 €-1 260 €
16+2 649 €+4 056 €-1 407 €
17+2 649 €+4 207 €-1 558 €
18+2 649 €+4 362 €-1 713 €
19+2 649 €+4 520 €-1 871 €
20+2 649 €+4 683 €-2 034 €
21+2 649 €+4 849 €-2 200 €
22+2 649 €+5 019 €-2 370 €
23+2 649 €+5 194 €-2 545 €
24+2 649 €+5 373 €-2 724 €
25+2 649 €+5 556 €-2 907 €
Total+66 225 €+90 512 €+-24 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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