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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSainte-Marie-de-Gosse (40)
Surface280
Coût Total488 184
Loyer Annuel43 002
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+646
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 800 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 249,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, calme

Authentique ferme de caractère avec dépendances Fort potentiel Amoureux de charme et d'authenticité, laissez-vous séduire par cette belle ferme d'environ 280M2, avec une dépendances de 78 m2, située dans un environnement calme et verdoyant, tout en restant proche des écoles et des commerces. La maison offre de beaux volumes et une futur atmosphère chaleureuse. Vous y trouverez une salle à manger équipée d'un poêle à bois récent, un salon, ainsi que quatre grandes chambres avec dressings, idéales pour une vie de famille confortable. Elle dispose également d'une salle de bain, d'une salle d'eau et de trois WC.Des travaux permettront de révéler tout le potentiel de ce bien et de le personnaliser selon vos envies. Pour votre confort, une pompe à chaleur vient d'être installée, permettant de chauffer l'ensemble de la maison. Elle est relié au tout à légout Ces espaces offrent de nombreuses possibilités : création d'appartements, gîte, atelier, projet locatif ou agrandissement de la maison familiale. Le tout est implanté sur une agréable parcelle arborée d'environ 1 200 m2, avec grand espace de stationnement, parfait pour recevoir famille et amis. ?? Un cadre paisible, sans être isolé, idéal pour profiter de la nature tout en gardant les commodités à proximité. ?? Une réelle opportunité pour un projet de vie ou d'investissement. DPE en cours de mise à jour suite à l'installation récente de la pompe à chaleur.

Cette annonce vous est proposée par YRIARTE Zahia - EI - NoRSAC: 521 643 734, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Bayonne

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Sainte-Marie-de-Gosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40390
Coordonnées : 43.548370, -1.254716
Total : 488 184
Prix d'acquisition : 349 800
Travaux : 110 400
Valeur du bien : 460 200
Frais de notaire : 27 984
Coût estimé : 27 984
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 9.85€ - 16.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 3583€/mois
Loyer annuel estimé : 43002€/an
Fourchette totale : 2758€ - 4656€/mois
Fourchette annuelle : 33100€ - 55866€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 165,62 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :886 374
Prix d'achat :349 800
Décote à l'achat :-536 574 (-60.5%)
Marge achat-revente :398 190€ (44.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :488 184
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 384,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :195,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 579,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :227 064,23
Coût de l'assurance :58 582,08
Taxe foncière : 4 300,18€/an
Soit par mois : 358,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 583,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 937,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :645,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur récemment installée
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :110 400(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800
    Isolation toiture: 280 m² × 60€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:35 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:9 600
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 9600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 maison entière × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Marie-de-Gosse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 002 €/an
Calcul : 3 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 488 184 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 343 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 110 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 132 800
Revenus locatifs : +43 002
Charges déductibles : -132 800
Résultat foncier Année 1 : -89 799(Déficit de 89 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 400 €/an
Revenus locatifs : +43 002
Charges déductibles : -22 400
Résultat foncier Années 2+ : 20 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68398.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 370(65% de 349 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 268 €/an
Calcul : 227 370 € × 3,636% = 8 268
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 002132 81615 772-89 81421 400 €68 414 €68 414 €
243 86221 99015 34621 872--46 542 €
344 73921 54914 90623 190--23 352 €
445 63421 09414 45124 539---
546 54720 62413 98125 922---
647 47720 13913 49527 339---
748 42719 63712 99428 790---
849 39619 11912 47530 277---
950 38318 58311 94031 800---
1051 39118 03011 38633 361---
1152 41917 45810 81534 961---
1253 46716 86710 22436 600---
1354 53716 2579 61438 280---
1455 62715 6278 98340 001---
1556 74014 9758 33241 765---
1657 87514 3027 65843 573---
1759 03213 6066 96345 426---
1860 21312 8886 24447 325---
1961 41712 1455 50249 272---
2062 64511 3784 73551 267---
2163 89810 5863 94253 313---
2265 1769 7673 12455 409---
2366 4808 9212 27857 559---
2467 8098 0471 40359 763---
2569 1667 14450062 022---
TOTAL1 377 360503 551227 064873 80921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 873 809
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 030-6 420+15 450
2+9 0300+9 030
3+9 0300+9 030
4+9 030+356+8 674
5+9 030+7 777+1 253
6+9 030+8 202+828
7+9 030+8 637+393
8+9 030+9 083-53
9+9 030+9 540-510
10+9 030+10 008-978
11+9 030+10 488-1 458
12+9 030+10 980-1 950
13+9 030+11 484-2 454
14+9 030+12 000-2 970
15+9 030+12 529-3 499
16+9 030+13 072-4 042
17+9 030+13 628-4 598
18+9 030+14 198-5 168
19+9 030+14 782-5 752
20+9 030+15 380-6 350
21+9 030+15 994-6 964
22+9 030+16 623-7 593
23+9 030+17 268-8 238
24+9 030+17 929-8 899
25+9 030+18 607-9 577
Total+225 750+262 143+-36 393
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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