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Maison 5 pièces 85 m²

VilleAiglun (04)
Surface85m²
Coût Total149 220€
Loyer Annuel9 749€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 035,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 85 m²

En exclusivité, venez découvrir cette maison d'environ 85m2 de type 4/5 à rénover entièrement sur terrain de 301m2. Présence de fissures structurelles Vue sur le Cousson

Surface : 85 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Aiglun
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04510
Coordonnées : 44.050090, 6.144967
Total : 149 220€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 54 180€
Valeur du bien : 142 180€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.56€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9749€/an
Fourchette totale : 617€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 7400€ - 12844€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 108,8 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 248 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-91 248€ (-50.9%)
Marge achat-revente :30 028€ (16.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 405,23€
Coût de l'assurance :13 056,75€
Taxe foncière : 974,93€/an
Soit par mois : 81,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 812,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec plomberie et électricité mises aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'espace de rangement avec revêtement et peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - espace usé nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 180 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 400€
    Isolation combles: 85 m² × 40€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:1 200€
    Rénovation complète espace de rangement: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiglun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 749 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 493 €
Revenus locatifs : +9 749 €
Charges déductibles : -60 493 €
Résultat foncier Année 1 : -50 744 €(Déficit de 50 744 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 344 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 313 €/an
Revenus locatifs : +9 749 €
Charges déductibles : -6 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29344.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 749 €60 498 €4 821 €-50 749 €21 400 €29 349 €29 349 €
29 944 €6 188 €4 691 €3 756 €--25 593 €
310 143 €6 053 €4 556 €4 090 €--21 503 €
410 346 €5 914 €4 417 €4 432 €--17 071 €
510 553 €5 771 €4 273 €4 782 €--12 289 €
610 764 €5 622 €4 125 €5 142 €--7 147 €
710 979 €5 469 €3 972 €5 510 €--1 637 €
811 199 €5 310 €3 813 €5 888 €---
911 423 €5 147 €3 650 €6 276 €---
1011 651 €4 978 €3 480 €6 674 €---
1111 884 €4 803 €3 306 €7 082 €---
1212 122 €4 622 €3 125 €7 500 €---
1312 364 €4 436 €2 939 €7 929 €---
1412 612 €4 243 €2 746 €8 369 €---
1512 864 €4 044 €2 547 €8 820 €---
1613 121 €3 838 €2 341 €9 283 €---
1713 384 €3 626 €2 128 €9 758 €---
1813 651 €3 406 €1 909 €10 246 €---
1913 924 €3 179 €1 682 €10 745 €---
2014 203 €2 944 €1 447 €11 258 €---
2114 487 €2 702 €1 205 €11 785 €---
2214 777 €2 452 €955 €12 325 €---
2315 072 €2 193 €696 €12 879 €---
2415 374 €1 926 €429 €13 447 €---
2515 681 €1 650 €153 €14 031 €---
TOTAL312 274 €161 015 €69 405 €151 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 047 €-6 420 €+8 467 €
2+2 047 €0 €+2 047 €
3+2 047 €0 €+2 047 €
4+2 047 €0 €+2 047 €
5+2 047 €0 €+2 047 €
6+2 047 €0 €+2 047 €
7+2 047 €0 €+2 047 €
8+2 047 €+1 276 €+771 €
9+2 047 €+1 883 €+164 €
10+2 047 €+2 002 €+45 €
11+2 047 €+2 124 €-77 €
12+2 047 €+2 250 €-203 €
13+2 047 €+2 379 €-332 €
14+2 047 €+2 511 €-464 €
15+2 047 €+2 646 €-599 €
16+2 047 €+2 785 €-738 €
17+2 047 €+2 927 €-880 €
18+2 047 €+3 074 €-1 027 €
19+2 047 €+3 224 €-1 177 €
20+2 047 €+3 378 €-1 331 €
21+2 047 €+3 535 €-1 488 €
22+2 047 €+3 697 €-1 650 €
23+2 047 €+3 864 €-1 817 €
24+2 047 €+4 034 €-1 987 €
25+2 047 €+4 209 €-2 162 €
Total+51 175 €+45 378 €+5 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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