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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface68.7m²
Coût Total147 506€
Loyer Annuel9 567€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 68.7 m²
Prix au m² : 1 665,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Non meublé

REIMS : Appartement à vendre — 68,68 m², construit en 1970, en bon état. Situé proche des transports en commun, ce bien au 4 ème et dernier étage avec ascenseur offre une cuisine aménagée, séjour double, 2 chambres (possible 3), idéal pour un couple ou une petite famille. Copropriété bien entretenue. Il dispose également d'une cave et d'un balconnet . Prix : 114 450 EUR. Contactez ORPI Murs et pierres pour organiser une visite et découvrir ce logement. Référence agence : 1738

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.231680, 4.029139
Total : 147 506€
Prix d'acquisition : 114 450€
Travaux : 23 900€
Valeur du bien : 138 350€
Frais de notaire : 9 156€
Coût estimé : 9 156€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.7m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9567€/an
Fourchette totale : 617€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7410€ - 12353€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 103,43 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 506 €
Prix d'achat :114 450 €
Décote à l'achat :-30 056€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-3 000€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 506€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 503,88€
Coût de l'assurance :12 906,78€
Taxe foncière : 956,73€/an
Soit par mois : 79,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture écaillée dans l'entrée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture murs: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont adaptées à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 567 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 506 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 500 €
Revenus locatifs : +9 567 €
Charges déductibles : -30 500 €
Résultat foncier Année 1 : -20 933 €(Déficit de 20 933 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 233 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 600 €/an
Revenus locatifs : +9 567 €
Charges déductibles : -6 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10233.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393 €(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 567 €30 505 €5 132 €-20 938 €10 700 €10 238 €10 238 €
29 759 €6 471 €4 998 €3 288 €--6 950 €
39 954 €6 332 €4 859 €3 622 €--3 329 €
410 153 €6 188 €4 715 €3 965 €---
510 356 €6 039 €4 566 €4 317 €---
610 563 €5 885 €4 412 €4 678 €---
710 774 €5 725 €4 252 €5 049 €---
810 990 €5 560 €4 087 €5 430 €---
911 210 €5 388 €3 915 €5 822 €---
1011 434 €5 210 €3 737 €6 223 €---
1111 662 €5 026 €3 553 €6 636 €---
1211 896 €4 836 €3 363 €7 060 €---
1312 134 €4 638 €3 165 €7 495 €---
1412 376 €4 434 €2 961 €7 942 €---
1512 624 €4 222 €2 749 €8 401 €---
1612 876 €4 003 €2 530 €8 873 €---
1713 134 €3 776 €2 303 €9 358 €---
1813 396 €3 540 €2 067 €9 856 €---
1913 664 €3 297 €1 824 €10 368 €---
2013 938 €3 044 €1 571 €10 893 €---
2114 216 €2 783 €1 310 €11 434 €---
2214 501 €2 512 €1 039 €11 989 €---
2314 791 €2 232 €759 €12 559 €---
2415 087 €1 941 €468 €13 146 €---
2515 388 €1 640 €167 €13 748 €---
TOTAL306 442 €135 229 €74 504 €171 213 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 009 €-3 210 €+5 219 €
2+2 009 €0 €+2 009 €
3+2 009 €0 €+2 009 €
4+2 009 €+191 €+1 818 €
5+2 009 €+1 295 €+714 €
6+2 009 €+1 403 €+606 €
7+2 009 €+1 515 €+494 €
8+2 009 €+1 629 €+380 €
9+2 009 €+1 746 €+263 €
10+2 009 €+1 867 €+142 €
11+2 009 €+1 991 €+18 €
12+2 009 €+2 118 €-109 €
13+2 009 €+2 249 €-240 €
14+2 009 €+2 383 €-374 €
15+2 009 €+2 520 €-511 €
16+2 009 €+2 662 €-653 €
17+2 009 €+2 807 €-798 €
18+2 009 €+2 957 €-948 €
19+2 009 €+3 110 €-1 101 €
20+2 009 €+3 268 €-1 259 €
21+2 009 €+3 430 €-1 421 €
22+2 009 €+3 597 €-1 588 €
23+2 009 €+3 768 €-1 759 €
24+2 009 €+3 944 €-1 935 €
25+2 009 €+4 124 €-2 115 €
Total+50 225 €+51 364 €+-1 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
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