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Maison 2 pièces 59 m²

VilleSaint-Fraimbault (61)
Surface59
Coût Total90 110
Loyer Annuel4 517
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-139
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 728,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 59 m²

A PASSAIS, à proximité à pied de tous les commerces, beaucoup de charme pour cette maison offrant :

  • au rdc : cuisine aménagée/séjour, 1 chambre, salle d'eau, wc
  • A l'étage : grenier aménageable Attenant, un cellier Jardin à l'arrière. L'ensemble 384 m2 tout à l'égout Fenetres doubles vitrages pvc Maison de plain pied, très fonctionnelle à proximité des commerces à pied : pharmacie, boulangerie, boucherie, superette........ Beau potentielCe bien vous est présenté par Régine Divay , votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 59 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/02/2022

Consommation énergie primaire : 519 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 340 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Fraimbault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61350
Coordonnées : 48.512966, -0.708782
Total : 90 110
Prix d'acquisition : 43 000
Travaux : 43 670
Valeur du bien : 86 670
Frais de notaire : 3 440
Coût estimé : 3 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4517€/an
Fourchette totale : 299€ - 473€/mois
Fourchette annuelle : 3593€ - 5678€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :781,96 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 135
Prix d'achat :43 000
Décote à l'achat :-3 135 (-6.8%)
Marge achat-revente :-43 975€ (-95.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 110
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 477,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 223,57
Coût de l'assurance :7 884,62
Taxe foncière : 451,65€/an
Soit par mois : 37,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 376,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 59 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 670(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 130
    Isolation combles: 59 m² × 70€/m² = 4130€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Fraimbault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 030✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 110 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 551
Revenus locatifs : +4 517
Charges déductibles : -47 551
Résultat foncier Année 1 : -43 035(Déficit de 43 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 635
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 881 €/an
Revenus locatifs : +4 517
Charges déductibles : -3 881
Résultat foncier Années 2+ : 635 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21634.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 51747 5543 117-43 03821 400 €21 638 €21 638 €
24 6073 8033 036804--20 833 €
34 6993 7182 951981--19 853 €
44 7933 6302 8631 163--18 690 €
54 8893 5402 7731 349--17 341 €
64 9873 4462 6791 541--15 800 €
75 0863 3492 5821 738--14 062 €
85 1883 2482 4811 940--12 122 €
95 2923 1442 3772 148--9 974 €
105 3983 0362 2692 362--7 612 €
115 5062 9242 1572 582--5 030 €
125 6162 8082 0412 808---
135 7282 6881 9213 040---
145 8432 5641 7973 279---
155 9592 4351 6683 524---
166 0792 3021 5353 777---
176 2002 1641 3974 036---
186 3242 0211 2544 303---
196 4511 8731 1064 578---
206 5801 7209534 860---
216 7111 5617945 150---
226 8461 3976305 449---
236 9821 2274605 756---
247 1221 0512846 071---
257 2658681016 396---
TOTAL144 666108 07045 22436 59721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 597
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+948-6 420+7 368
2+9480+948
3+9480+948
4+9480+948
5+9480+948
6+9480+948
7+9480+948
8+9480+948
9+9480+948
10+9480+948
11+9480+948
12+948+842+106
13+948+912+36
14+948+984-36
15+948+1 057-109
16+948+1 133-185
17+948+1 211-263
18+948+1 291-343
19+948+1 373-425
20+948+1 458-510
21+948+1 545-597
22+948+1 635-687
23+948+1 727-779
24+948+1 821-873
25+948+1 919-971
Total+23 700+12 488+11 212
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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