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Appartement 27 m² à Hourtin

Bien expiré
VilleHourtin (33)
Surface27m²
Coût Total66 986€
Loyer Annuel5 052€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 700 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 840,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 27 m², 2 pièces

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Pourquoi un tel privilège € Grâce à un bail commercial en place, vous bénéficiez de services impeccables et d'une gestion professionnelle Gratuite. Vous n'aurez ni les tracas de la gestion quotidienne, ni les préoccupations financières liées aux charges de copropriété — celles-ci sont très réduites : 40 euros par mois, merci encore le bail commercial !

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En investissant aujourd'hui, vous sécurisez un actif qui ne cesse de prendre de la valeur avec le temps. Vous êtes libre de revendre à votre convenance, dans un contexte où votre patrimoine est soigneusement entretenu au quotidien.

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Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.185570, -1.057810
Total : 66 986€
Prix d'acquisition : 49 700€
Travaux : 13 310€
Valeur du bien : 63 010€
Frais de notaire : 3 976€
Coût estimé : 3 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.05€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5052€/an
Fourchette totale : 325€ - 545€/mois
Fourchette annuelle : 3905€ - 6536€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 647,06 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 471 €
Prix d'achat :49 700 €
Décote à l'achat :+5 229€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-22 515€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 986€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 354,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 618,31€
Coût de l'assurance :5 861,27€
Taxe foncière : 505,19€/an
Soit par mois : 42,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 1 chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 2 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 310 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€
  • Salle de bain - Peinture:150€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Chambres - Peinture:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Peinture:60€
    Peinture salon: 2 m² × 30€/m² = 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 986 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 505 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 845 €
Revenus locatifs : +5 052 €
Charges déductibles : -16 845 €
Résultat foncier Année 1 : -11 793 €(Déficit de 11 793 €)
Imputable sur revenu global : 11 793 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 535 €/an
Revenus locatifs : +5 052 €
Charges déductibles : -3 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 517 €/an
Prix d'achat du bien : 49 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 305 €(65% de 49 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 175 €/an
Calcul : 32 305 € × 3,636% = 1 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 052 €16 847 €2 317 €-11 795 €11 795 €--
25 153 €3 476 €2 257 €1 677 €---
35 256 €3 413 €2 194 €1 843 €---
45 361 €3 348 €2 129 €2 013 €---
55 468 €3 281 €2 061 €2 187 €---
65 578 €3 211 €1 991 €2 367 €---
75 689 €3 139 €1 919 €2 551 €---
85 803 €3 064 €1 844 €2 739 €---
95 919 €2 986 €1 767 €2 933 €---
106 037 €2 906 €1 686 €3 131 €---
116 158 €2 823 €1 603 €3 335 €---
126 281 €2 737 €1 517 €3 545 €---
136 407 €2 648 €1 428 €3 759 €---
146 535 €2 555 €1 336 €3 980 €---
156 666 €2 460 €1 240 €4 206 €---
166 799 €2 361 €1 141 €4 439 €---
176 935 €2 258 €1 038 €4 677 €---
187 074 €2 152 €932 €4 922 €---
197 215 €2 042 €822 €5 173 €---
207 360 €1 928 €708 €5 432 €---
217 507 €1 810 €590 €5 697 €---
227 657 €1 688 €468 €5 969 €---
237 810 €1 561 €342 €6 249 €---
247 966 €1 431 €211 €6 536 €---
258 126 €1 295 €75 €6 831 €---
TOTAL161 813 €77 419 €33 618 €84 394 €11 795 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 539 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 061 €-3 539 €+4 600 €
2+1 061 €+503 €+558 €
3+1 061 €+553 €+508 €
4+1 061 €+604 €+457 €
5+1 061 €+656 €+405 €
6+1 061 €+710 €+351 €
7+1 061 €+765 €+296 €
8+1 061 €+822 €+239 €
9+1 061 €+880 €+181 €
10+1 061 €+939 €+122 €
11+1 061 €+1 001 €+60 €
12+1 061 €+1 063 €-2 €
13+1 061 €+1 128 €-67 €
14+1 061 €+1 194 €-133 €
15+1 061 €+1 262 €-201 €
16+1 061 €+1 332 €-271 €
17+1 061 €+1 403 €-342 €
18+1 061 €+1 477 €-416 €
19+1 061 €+1 552 €-491 €
20+1 061 €+1 629 €-568 €
21+1 061 €+1 709 €-648 €
22+1 061 €+1 791 €-730 €
23+1 061 €+1 875 €-814 €
24+1 061 €+1 961 €-900 €
25+1 061 €+2 049 €-988 €
Total+26 525 €+25 318 €+1 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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