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Appartement 27 m² à Hourtin

VilleHourtin (33)
Surface27
Coût Total66 986
Loyer Annuel5 052
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 700 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 840,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 27 m², 2 pièces

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Ville : Hourtin
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33990
Coordonnées : 45.185570, -1.057810
Total : 66 986
Prix d'acquisition : 49 700
Travaux : 13 310
Valeur du bien : 63 010
Frais de notaire : 3 976
Coût estimé : 3 976
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.05€ - 20.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5052€/an
Fourchette totale : 325€ - 545€/mois
Fourchette annuelle : 3905€ - 6536€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 647,06 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 471
Prix d'achat :49 700
Décote à l'achat :+5 229 (+11.8%)
Marge achat-revente :-22 515€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 986
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 354,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 618,31
Coût de l'assurance :5 861,27
Taxe foncière : 505,19€/an
Soit par mois : 42,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 420,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 436,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 1 chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 2 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 310(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:240
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€
  • Salle de bain - Peinture:150
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Chambres - Peinture:360
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salon - Peinture:60
    Peinture salon: 2 m² × 30€/m² = 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hourtin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 986 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 505 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 310
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 845
Revenus locatifs : +5 052
Charges déductibles : -16 845
Résultat foncier Année 1 : -11 793(Déficit de 11 793 €)
Imputable sur revenu global : 11 793
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 535 €/an
Revenus locatifs : +5 052
Charges déductibles : -3 535
Résultat foncier Années 2+ : 1 517 €/an
Prix d'achat du bien : 49 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 305(65% de 49 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 175 €/an
Calcul : 32 305 € × 3,636% = 1 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 05216 8472 317-11 79511 795 €--
25 1533 4762 2571 677---
35 2563 4132 1941 843---
45 3613 3482 1292 013---
55 4683 2812 0612 187---
65 5783 2111 9912 367---
75 6893 1391 9192 551---
85 8033 0641 8442 739---
95 9192 9861 7672 933---
106 0372 9061 6863 131---
116 1582 8231 6033 335---
126 2812 7371 5173 545---
136 4072 6481 4283 759---
146 5352 5551 3363 980---
156 6662 4601 2404 206---
166 7992 3611 1414 439---
176 9352 2581 0384 677---
187 0742 1529324 922---
197 2152 0428225 173---
207 3601 9287085 432---
217 5071 8105905 697---
227 6571 6884685 969---
237 8101 5613426 249---
247 9661 4312116 536---
258 1261 295756 831---
TOTAL161 81377 41933 61884 39411 795Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 539
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 394
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 061-3 539+4 600
2+1 061+503+558
3+1 061+553+508
4+1 061+604+457
5+1 061+656+405
6+1 061+710+351
7+1 061+765+296
8+1 061+822+239
9+1 061+880+181
10+1 061+939+122
11+1 061+1 001+60
12+1 061+1 063-2
13+1 061+1 128-67
14+1 061+1 194-133
15+1 061+1 262-201
16+1 061+1 332-271
17+1 061+1 403-342
18+1 061+1 477-416
19+1 061+1 552-491
20+1 061+1 629-568
21+1 061+1 709-648
22+1 061+1 791-730
23+1 061+1 875-814
24+1 061+1 961-900
25+1 061+2 049-988
Total+26 525+25 318+1 207
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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