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Appartement en vente

Bien expiré
VilleColomiers (31)
Surface77m²
Coût Total191 300€
Loyer Annuel10 477€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 688,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement en vente. T4, 77 m, 4- ème étage. Travaux d'extérieur prévoir. 130 000 euros.

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.607910, 1.344070
Total : 191 300€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 180 900€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10477€/an
Fourchette totale : 753€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 9032€ - 12152€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 152,88 €/m²
Basé sur :180 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 771 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-35 771€ (-21.6%)
Marge achat-revente :-25 529€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 977,49€
Coût de l'assurance :16 738,75€
Taxe foncière : 1 047,65€/an
Soit par mois : 87,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 873,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 60€/m² × 15m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 60€/m² × 10m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs: 1 salle à manger × 60€/m² × 10m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 477 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 670 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 792 €
Revenus locatifs : +10 477 €
Charges déductibles : -58 792 €
Résultat foncier Année 1 : -48 315 €(Déficit de 48 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 892 €/an
Revenus locatifs : +10 477 €
Charges déductibles : -7 892 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 585 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26915.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 477 €58 798 €6 181 €-48 321 €21 400 €26 921 €26 921 €
210 686 €7 731 €6 014 €2 955 €--23 966 €
310 900 €7 558 €5 841 €3 342 €--20 624 €
411 118 €7 380 €5 663 €3 738 €--16 887 €
511 340 €7 196 €5 479 €4 144 €--12 742 €
611 567 €7 006 €5 288 €4 561 €--8 181 €
711 798 €6 809 €5 092 €4 989 €--3 192 €
812 034 €6 606 €4 889 €5 428 €---
912 275 €6 396 €4 679 €5 879 €---
1012 520 €6 179 €4 462 €6 341 €---
1112 771 €5 955 €4 238 €6 816 €---
1213 026 €5 724 €4 006 €7 303 €---
1313 287 €5 484 €3 767 €7 802 €---
1413 553 €5 237 €3 520 €8 315 €---
1513 824 €4 982 €3 265 €8 842 €---
1614 100 €4 718 €3 001 €9 382 €---
1714 382 €4 446 €2 729 €9 936 €---
1814 670 €4 164 €2 447 €10 506 €---
1914 963 €3 873 €2 156 €11 090 €---
2015 262 €3 573 €1 855 €11 690 €---
2115 568 €3 262 €1 545 €12 305 €---
2215 879 €2 941 €1 224 €12 938 €---
2316 196 €2 610 €892 €13 587 €---
2416 520 €2 267 €550 €14 253 €---
2516 851 €1 913 €196 €14 938 €---
TOTAL335 566 €182 808 €88 977 €152 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 200 €-6 420 €+8 620 €
2+2 200 €0 €+2 200 €
3+2 200 €0 €+2 200 €
4+2 200 €0 €+2 200 €
5+2 200 €0 €+2 200 €
6+2 200 €0 €+2 200 €
7+2 200 €0 €+2 200 €
8+2 200 €+671 €+1 529 €
9+2 200 €+1 764 €+436 €
10+2 200 €+1 902 €+298 €
11+2 200 €+2 045 €+155 €
12+2 200 €+2 191 €+9 €
13+2 200 €+2 341 €-141 €
14+2 200 €+2 495 €-295 €
15+2 200 €+2 652 €-452 €
16+2 200 €+2 815 €-615 €
17+2 200 €+2 981 €-781 €
18+2 200 €+3 152 €-952 €
19+2 200 €+3 327 €-1 127 €
20+2 200 €+3 507 €-1 307 €
21+2 200 €+3 692 €-1 492 €
22+2 200 €+3 881 €-1 681 €
23+2 200 €+4 076 €-1 876 €
24+2 200 €+4 276 €-2 076 €
25+2 200 €+4 481 €-2 281 €
Total+55 000 €+45 828 €+9 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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