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Immeuble 215 m² Montendre

Bien expiré
VilleMontendre (17)
Surface215m²
Coût Total250 851€
Loyer Annuel26 907€
Rentabilité10.73%
Cashflow/mois+705€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 714 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 821,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison de ville en pierre dans un ancien prieuré à fort potentiel. En rez-de-chaussée une grand surface à rénover, composée de six pièces, idéal pour la création de logement ou de bureaux. Doubles vitrages et ravalement de façade récents .A l'étage deux appartements existants et déjà loués : un studio et un T2. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 73-5348 Date de réalisation du diagnostic : 16/01/2026 Prix hors honoraires : 165 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 540 € et 730 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montendre
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17130
Coordonnées : 45.285540, -0.410307
Total : 250 851€
Prix d'acquisition : 176 714€
Travaux : 60 000€
Valeur du bien : 236 714€
Frais de notaire : 14 137€
Coût estimé : 14 137€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 12.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 2242€/mois
Loyer annuel estimé : 26907€/an
Fourchette totale : 1826€ - 2753€/mois
Fourchette annuelle : 21912€ - 33040€/an
Rentabilité brute :10.73%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 13.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 851€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 242,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 313,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 870,80€
Coût de l'assurance :21 322,34€
Taxe foncière : 2 690,70€/an
Soit par mois : 224,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 242,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 537,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :704,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 215 m²
Raison: Assurer un bon état des tuyauteries et évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 000 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 500€ = 13500€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (mobilier, électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 300€
    Vérification plomberie générale: 215 m² × 20€/m² = 4300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montendre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 242 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 907 €/an
Calcul : 2 242 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 851 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 964 €
Revenus locatifs : +26 907 €
Charges déductibles : -71 964 €
Résultat foncier Année 1 : -45 057 €(Déficit de 45 057 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 657 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 964 €/an
Revenus locatifs : +26 907 €
Charges déductibles : -11 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23657.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 714 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 864 €(65% de 176 714 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 177 €/an
Calcul : 114 864 € × 3,636% = 4 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 907 €71 972 €8 429 €-45 065 €21 400 €23 665 €23 665 €
227 445 €11 748 €8 205 €15 697 €--7 968 €
327 994 €11 517 €7 973 €16 477 €---
428 554 €11 277 €7 734 €17 277 €---
529 125 €11 030 €7 486 €18 095 €---
629 707 €10 773 €7 230 €18 934 €---
730 302 €10 508 €6 964 €19 794 €---
830 908 €10 234 €6 690 €20 674 €---
931 526 €9 950 €6 406 €21 576 €---
1032 156 €9 656 €6 113 €22 500 €---
1132 799 €9 352 €5 809 €23 447 €---
1233 455 €9 038 €5 494 €24 417 €---
1334 125 €8 713 €5 169 €25 412 €---
1434 807 €8 377 €4 833 €26 430 €---
1535 503 €8 029 €4 485 €27 475 €---
1636 213 €7 669 €4 125 €28 545 €---
1736 937 €7 296 €3 753 €29 641 €---
1837 676 €6 911 €3 367 €30 765 €---
1938 430 €6 512 €2 969 €31 917 €---
2039 198 €6 100 €2 556 €33 098 €---
2139 982 €5 673 €2 130 €34 309 €---
2240 782 €5 232 €1 689 €35 550 €---
2341 598 €4 776 €1 232 €36 822 €---
2442 430 €4 303 €760 €38 126 €---
2543 278 €3 815 €271 €39 464 €---
TOTAL861 838 €270 461 €121 871 €591 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 907 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 650 €-6 420 €+12 070 €
2+5 650 €0 €+5 650 €
3+5 650 €+2 553 €+3 097 €
4+5 650 €+5 183 €+467 €
5+5 650 €+5 429 €+221 €
6+5 650 €+5 680 €-30 €
7+5 650 €+5 938 €-288 €
8+5 650 €+6 202 €-552 €
9+5 650 €+6 473 €-823 €
10+5 650 €+6 750 €-1 100 €
11+5 650 €+7 034 €-1 384 €
12+5 650 €+7 325 €-1 675 €
13+5 650 €+7 623 €-1 973 €
14+5 650 €+7 929 €-2 279 €
15+5 650 €+8 242 €-2 592 €
16+5 650 €+8 563 €-2 913 €
17+5 650 €+8 892 €-3 242 €
18+5 650 €+9 230 €-3 580 €
19+5 650 €+9 575 €-3 925 €
20+5 650 €+9 930 €-4 280 €
21+5 650 €+10 293 €-4 643 €
22+5 650 €+10 665 €-5 015 €
23+5 650 €+11 047 €-5 397 €
24+5 650 €+11 438 €-5 788 €
25+5 650 €+11 839 €-6 189 €
Total+141 250 €+177 413 €+-36 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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