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F4 avec Loggia au pied des transports.

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface73m²
Coût Total211 202€
Loyer Annuel12 724€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 400 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 115,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Eric THOMAS EXPERTIMO vous propose en exclusivité ce grand 4 pièces de 73m2 au 1er  étage de cette résidence sécurisé. Situé face au Téléphérique reliant le métro ligne 8 de Créteil et à 10 min en bus de la gare RER de Villeneuve St Georges. Idéal pour rejoindre PARIS rapidement. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un grand séjour de plus de 19 m2 bénéficiant d'une Loggia de 3 m2 et d'une belle luminosité grâce à son exposition exposition plein sud, d'une belle cuisine équipée, de trois belles chambres, d'un dressing, d'une salle d'eau et de toilette. Pour finir la visite, une grande cave de plus de 6m2. Vous disposerez également au pied de l'immeuble d'un grand parking sécurisé et d'un jardin partagé et de tous les commerces du quotidien, Supermarché, Boulangerie, Pharmacie, Tabac ... et des écoles pour vos enfants de la maternelle au lycée. Je vous attends pour une visite.   Cette annonce vous est proposée par THOMAS Eric - EIRL - NoRSAC: 835074592, Enregistré à de 91560 Crosne

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2190
Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.736345, 2.465798
Total : 211 202€
Prix d'acquisition : 154 400€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 198 850€
Frais de notaire : 12 352€
Coût estimé : 12 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12724€/an
Fourchette totale : 818€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 9819€ - 16489€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 781,25 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 031 €
Prix d'achat :154 400 €
Décote à l'achat :-48 631€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-8 171€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 202€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 676,13€
Coût de l'assurance :18 480,17€
Taxe foncière : 1 272,45€/an
Soit par mois : 106,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 060,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 724 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 202 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 803 €
Revenus locatifs : +12 724 €
Charges déductibles : -53 803 €
Résultat foncier Année 1 : -41 079 €(Déficit de 41 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 353 €/an
Revenus locatifs : +12 724 €
Charges déductibles : -9 353 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19678.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 360 €(65% de 154 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 649 €/an
Calcul : 100 360 € × 3,636% = 3 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 724 €53 810 €7 348 €-41 085 €21 400 €19 685 €19 685 €
212 979 €9 168 €7 156 €3 811 €--15 874 €
313 239 €8 969 €6 957 €4 269 €--11 605 €
413 503 €8 763 €6 751 €4 740 €--6 865 €
513 773 €8 550 €6 538 €5 224 €--1 641 €
614 049 €8 329 €6 317 €5 720 €---
714 330 €8 100 €6 088 €6 230 €---
814 616 €7 863 €5 851 €6 754 €---
914 909 €7 617 €5 606 €7 291 €---
1015 207 €7 363 €5 351 €7 844 €---
1115 511 €7 100 €5 088 €8 412 €---
1215 821 €6 827 €4 815 €8 995 €---
1316 138 €6 544 €4 532 €9 594 €---
1416 460 €6 251 €4 240 €10 209 €---
1516 790 €5 948 €3 936 €10 842 €---
1617 125 €5 634 €3 622 €11 491 €---
1717 468 €5 309 €3 297 €12 159 €---
1817 817 €4 972 €2 960 €12 845 €---
1918 174 €4 623 €2 611 €13 551 €---
2018 537 €4 262 €2 250 €14 276 €---
2118 908 €3 887 €1 875 €15 021 €---
2219 286 €3 499 €1 488 €15 787 €---
2319 672 €3 098 €1 086 €16 574 €---
2420 065 €2 682 €670 €17 384 €---
2520 467 €2 251 €239 €18 216 €---
TOTAL407 569 €201 418 €106 676 €206 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-6 420 €+9 092 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €0 €+2 672 €
4+2 672 €0 €+2 672 €
5+2 672 €0 €+2 672 €
6+2 672 €+1 224 €+1 448 €
7+2 672 €+1 869 €+803 €
8+2 672 €+2 026 €+646 €
9+2 672 €+2 187 €+485 €
10+2 672 €+2 353 €+319 €
11+2 672 €+2 523 €+149 €
12+2 672 €+2 698 €-26 €
13+2 672 €+2 878 €-206 €
14+2 672 €+3 063 €-391 €
15+2 672 €+3 252 €-580 €
16+2 672 €+3 447 €-775 €
17+2 672 €+3 648 €-976 €
18+2 672 €+3 854 €-1 182 €
19+2 672 €+4 065 €-1 393 €
20+2 672 €+4 283 €-1 611 €
21+2 672 €+4 506 €-1 834 €
22+2 672 €+4 736 €-2 064 €
23+2 672 €+4 972 €-2 300 €
24+2 672 €+5 215 €-2 543 €
25+2 672 €+5 465 €-2 793 €
Total+66 800 €+61 846 €+4 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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