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Appartement 5 pièces 91 m²

VilleHoenheim (67)
Surface91
Coût Total217 460
Loyer Annuel14 127
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 054,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 91 m²

LA FORÊT SCHILTIGHEIM vous propose, ce bel appartement lumineux de 91.26m², situé au rez-de-chaussée d'une copropriété bien entretenue, à Hoenheim dans le secteur du Ried.

Il comprend une entrée, un double séjour traversant de 25.96 m² , une cuisine indépendante entièrement équipée ainsi qu'une buanderie, trois chambres (9 m² , 11,20 m² et 14.38 m²), une salle de bain et un W.C séparé.

++ ISOLATION INTERIEUR ++ CHAUFFAGE COLLECTIF GAZ ++ PARKING PRIVEE ++ CAVE

Idéalement situé au coeur du secteur du Ried à Hoenheim, à 5 minutes à pied du tram, d'une boulangerie, d'une pharmacie, un carrefour express, du crédit mutuel et de la poste.

Appartement prêt à vivre, idéal pour une famille ou un premier achat, offrant espace, luminosité et prestations pratiques dans un secteur recherché.

Contactez-nous pour une visite !

Surface : 91 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 49

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 090 € et 1 520 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.623547, 7.741433
Total : 217 460
Prix d'acquisition : 187 000
Travaux : 15 500
Valeur du bien : 202 500
Frais de notaire : 14 960
Coût estimé : 14 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14127€/an
Fourchette totale : 953€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 11432€ - 17458€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :88,80€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 1 166,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 996,36
Coût de l'assurance :26 638,85
Taxe foncière : 1 412,75€/an
Soit par mois : 117,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 177,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des équipements
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 500(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Mise aux normes chauffage collectif au gaz: 1 système = 3000€
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète = 6000€ (incluant peinture et vérification des équipements)
  • Salle de bain:4 000
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 4000€ (incluant peinture et vérification des équipements)
  • Chambres:2 500
    Rafraîchissement des chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Peinture 34 m² = 680€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 460 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 066 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 300
Revenus locatifs : +14 127
Charges déductibles : -25 300
Résultat foncier Année 1 : -11 172(Déficit de 11 172 €)
Imputable sur revenu global : 11 172
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 800 €/an
Revenus locatifs : +14 127
Charges déductibles : -9 800
Résultat foncier Années 2+ : 4 328 €/an
Prix d'achat du bien : 187 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 12725 3077 328-11 17911 179 €--
214 4109 6127 1344 798---
314 6989 4116 9335 287---
414 9929 2036 7255 789---
515 2928 9886 5106 304---
615 5988 7656 2876 833---
715 9108 5356 0577 375---
816 2288 2975 8187 931---
916 5538 0505 5728 503---
1016 8847 7955 3169 089---
1117 2217 5315 0529 691---
1217 5667 2584 77910 308---
1317 9176 9754 49710 942---
1418 2756 6834 20411 593---
1518 6416 3803 90212 261---
1619 0146 0673 58912 947---
1719 3945 7433 26513 651---
1819 7825 4082 93014 374---
1920 1775 0612 58315 116---
2020 5814 7032 22415 878---
2120 9934 3321 85316 661---
2221 4133 9481 46917 465---
2321 8413 5501 07218 290---
2422 2783 13966119 138---
2522 7232 71423620 009---
TOTAL452 507183 454105 996269 05311 179Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 354
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 053
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 967-3 354+6 321
2+2 967+1 439+1 528
3+2 967+1 586+1 381
4+2 967+1 737+1 230
5+2 967+1 891+1 076
6+2 967+2 050+917
7+2 967+2 212+755
8+2 967+2 379+588
9+2 967+2 551+416
10+2 967+2 727+240
11+2 967+2 907+60
12+2 967+3 092-125
13+2 967+3 283-316
14+2 967+3 478-511
15+2 967+3 678-711
16+2 967+3 884-917
17+2 967+4 095-1 128
18+2 967+4 312-1 345
19+2 967+4 535-1 568
20+2 967+4 763-1 796
21+2 967+4 998-2 031
22+2 967+5 239-2 272
23+2 967+5 487-2 520
24+2 967+5 741-2 774
25+2 967+6 003-3 036
Total+74 175+80 716+-6 541
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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