Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 68 m²

VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface68m²
Coût Total221 220€
Loyer Annuel13 174€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-486€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 411,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces

EN CENTRE-VILLE : La Résidence vous propose cet appartement de 4 pièces, situé à Verneuil sur Seine, au cœur d'un environnement verdoyant, sans vis-à-vis, au sein d'une copropriété sécurisée. Il comprend : entrée avec placard, cuisine aménagée, séjour pour lequel vous apprécierez sa luminosité grâce à son exposition SUD/OUEST, 2 chambres spacieuses (possibilité d'une 3ème chambre), salle de bains et wc individuel. Une loggia couronne cet appartement. Profitez d'une cave pour vos rangements et d'un parking collectif extérieur propre à la copropriété. À proximité immédiate des transports, écoles et commerces, cet appartement est un choix parfait pour une vie pratique et agréable. Nous vous invitons à nous contacter afin d'organiser une visite. Référence annonce : 67247 Date de réalisation du diagnostic : 24/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 428 Charges prévisionnelles annuelles : 3596 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 870 € et 1 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.980946, 1.972718
Total : 221 220€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 208 100€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13174€/an
Fourchette totale : 912€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 10949€ - 15850€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 434,22 €/m²
Basé sur :146 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 527 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-69 527€ (-29.8%)
Marge achat-revente :12 307€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 174,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 736,12€
Coût de l'assurance :19 356,75€
Taxe foncière : 1 317,39€/an
Soit par mois : 109,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 299,67€/mois
Soit par an : 3 596,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 097,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 583,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-486,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€ = 9000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement des chambres: 20 m² × 150€ = 3000€ (peinture et revêtement de sol inclus)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement du salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (peinture et vérification électricité inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 690 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 220 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 596 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 477 €
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -57 477 €
Résultat foncier Année 1 : -44 303 €(Déficit de 44 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 377 €/an
Revenus locatifs : +13 174 €
Charges déductibles : -13 377 €
Résultat foncier Années 2+ : -203 €/an(Déficit de 203 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22903.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 174 €57 485 €7 697 €-44 311 €21 400 €22 911 €22 911 €
213 437 €13 183 €7 496 €254 €--22 657 €
313 706 €12 975 €7 287 €731 €--21 926 €
413 980 €12 759 €7 072 €1 221 €--20 705 €
514 260 €12 536 €6 848 €1 724 €--18 981 €
614 545 €12 304 €6 617 €2 241 €--16 740 €
714 836 €12 065 €6 377 €2 771 €--13 969 €
815 133 €11 816 €6 129 €3 316 €--10 653 €
915 435 €11 559 €5 872 €3 876 €--6 776 €
1015 744 €11 293 €5 605 €4 451 €--2 325 €
1116 059 €11 017 €5 329 €5 042 €---
1216 380 €10 731 €5 043 €5 649 €---
1316 708 €10 435 €4 747 €6 273 €---
1417 042 €10 129 €4 441 €6 913 €---
1517 383 €9 811 €4 123 €7 572 €---
1617 730 €9 482 €3 794 €8 248 €---
1718 085 €9 141 €3 454 €8 944 €---
1818 447 €8 788 €3 101 €9 658 €---
1918 816 €8 423 €2 735 €10 393 €---
2019 192 €8 044 €2 357 €11 148 €---
2119 576 €7 652 €1 964 €11 924 €---
2219 967 €7 246 €1 558 €12 721 €---
2320 367 €6 825 €1 138 €13 541 €---
2420 774 €6 390 €702 €14 384 €---
2521 189 €5 938 €250 €15 251 €---
TOTAL421 965 €298 029 €111 736 €123 937 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 767 €-6 420 €+9 187 €
2+2 767 €0 €+2 767 €
3+2 767 €0 €+2 767 €
4+2 767 €0 €+2 767 €
5+2 767 €0 €+2 767 €
6+2 767 €0 €+2 767 €
7+2 767 €0 €+2 767 €
8+2 767 €0 €+2 767 €
9+2 767 €0 €+2 767 €
10+2 767 €0 €+2 767 €
11+2 767 €+815 €+1 952 €
12+2 767 €+1 695 €+1 072 €
13+2 767 €+1 882 €+885 €
14+2 767 €+2 074 €+693 €
15+2 767 €+2 272 €+495 €
16+2 767 €+2 475 €+292 €
17+2 767 €+2 683 €+84 €
18+2 767 €+2 897 €-130 €
19+2 767 €+3 118 €-351 €
20+2 767 €+3 344 €-577 €
21+2 767 €+3 577 €-810 €
22+2 767 €+3 816 €-1 049 €
23+2 767 €+4 062 €-1 295 €
24+2 767 €+4 315 €-1 548 €
25+2 767 €+4 575 €-1 808 €
Total+69 175 €+37 181 €+31 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →