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Maison 8 pièces 170 m²

VilleDissay, Jaunay-clan, Saint-cyr, Saint-georges-lès-baillargeaux (86)
Surface170
Coût Total247 292
Loyer Annuel16 362
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 900 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 028,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 170 m² - Maison 8 pièces 170 m²

Les [URL masquée pour votre sécurité] - HONORAIRES REDUITS vous présentent : JAUNAY-MARIGNY secteur FUTUROSCOPE / GARE, au calme, maison familiaile de 170 m2 habitables comprenant sur un très beau clos arboré de 2323 m2 : séjour-salon, cuisine, 6 chambres + une grande pièce de vie, salle de bains, salle d'eau-wc, toilette. Chaufferie, garage et préau. (Huisseries pvc, chauffage central). Prix honoraires de vente inclus 174 900 euros. Prix hors honoraires de transaction 169 000 euros. Honoraires au forfait 5 900 EUR ttc. Les honoraires de transaction seront à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 EUR et 4 710 EUR par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). [URL masquée pour votre sécurité] Mignaloux, honoraires d'agence aux 3 forfaits ultra-compétitifs

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/03/2026

Consommation énergie primaire : 277 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 252 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 440 € et 4 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Dissay, Jaunay-clan, Saint-cyr, Saint-georges-lès-baillargeaux
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86130
Coordonnées : 46.696934, 0.369164
Total : 247 292
Prix d'acquisition : 174 900
Travaux : 58 400
Valeur du bien : 233 300
Frais de notaire : 13 992
Coût estimé : 13 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1364€/mois
Loyer annuel estimé : 16362€/an
Fourchette totale : 1128€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 13538€ - 19776€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 078,57 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :353 357
Prix d'achat :174 900
Décote à l'achat :-178 457 (-50.5%)
Marge achat-revente :106 065€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 224,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 296,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 141,73
Coût de l'assurance :21 638,05
Taxe foncière : 1 636,24€/an
Soit par mois : 136,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 363,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 900
    Isolation combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dissay, ajustés pour les coûts locaux. Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix de matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 362 €/an
Calcul : 1 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 292 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 866 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 203
Revenus locatifs : +16 362
Charges déductibles : -69 203
Résultat foncier Année 1 : -52 840(Déficit de 52 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 440
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 803 €/an
Revenus locatifs : +16 362
Charges déductibles : -10 803
Résultat foncier Années 2+ : 5 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31440.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 685(65% de 174 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 134 €/an
Calcul : 113 685 € × 3,636% = 4 134
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 36269 2118 309-52 84821 400 €31 448 €31 448 €
216 69010 5908 0886 100--25 349 €
317 02310 3627 8606 662--18 687 €
417 36410 1267 6247 238--11 449 €
517 7119 8817 3807 830--3 619 €
618 0659 6297 1278 437---
718 4279 3676 8669 059---
818 7959 0976 5959 698---
919 1718 8176 31510 354---
1019 5558 5286 02611 027---
1119 9468 2285 72611 718---
1220 3457 9185 41712 426---
1320 7527 5985 09613 154---
1421 1677 2664 76413 900---
1521 5906 9234 42114 667---
1622 0226 5684 06715 453---
1722 4626 2013 69916 261---
1822 9115 8213 32017 090---
1923 3705 4282 92717 941---
2023 8375 0222 52018 815---
2124 3144 6012 10019 712---
2224 8004 1661 66520 634---
2325 2963 7161 21421 580---
2425 8023 25174922 551---
2526 3182 76926723 549---
TOTAL524 094241 086120 142283 00821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 008
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 436-6 420+9 856
2+3 4360+3 436
3+3 4360+3 436
4+3 4360+3 436
5+3 4360+3 436
6+3 436+1 445+1 991
7+3 436+2 718+718
8+3 436+2 910+526
9+3 436+3 106+330
10+3 436+3 308+128
11+3 436+3 515-79
12+3 436+3 728-292
13+3 436+3 946-510
14+3 436+4 170-734
15+3 436+4 400-964
16+3 436+4 636-1 200
17+3 436+4 878-1 442
18+3 436+5 127-1 691
19+3 436+5 382-1 946
20+3 436+5 645-2 209
21+3 436+5 914-2 478
22+3 436+6 190-2 754
23+3 436+6 474-3 038
24+3 436+6 765-3 329
25+3 436+7 065-3 629
Total+85 900+84 902+998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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