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Appartement à vendre

VilleSotteville-lès-Rouen (76)
Surface74.23m²
Coût Total150 020€
Loyer Annuel9 694€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 74.23 m²
Prix au m² : 1 333,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, 2 balcons, Exposition est

EXCLUSIVITÉ à SOTTEVILLE-LÈS-ROUEN quartier HÔTEL DE VILLE

Le Cabinet SAUVAGE TRANSACTION vous propose cet appartement idéalement situé au pied du métro. Au 2ème étage avec ascenseur, il comprend une entrée avec placards, un double séjour avec balcon ainsi qu'une cuisine séparée avec un second balcon. Côté nuit, un dégagement vous mènera à deux chambres, WC séparés et une salle de bains.

PRÉCISIONS : Une cave et un box de rangement complètent le bien.

NOTRE INSTINCT IMMOBILIER VOUS LA CONSEILLE POUR : Sa localisation, sa luminosité traversante & son fort potentiel à exploiter. (7.61 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 450 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2868.00 euros.

Ville : Sotteville-lès-Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76300
Coordonnées : 49.416092, 1.092739
Total : 150 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 142 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.23m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9694€/an
Fourchette totale : 650€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7805€ - 12040€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,7 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 057 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-9 057€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-41 963€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 773,68€
Coût de l'assurance :13 126,75€
Taxe foncière : 969,43€/an
Soit par mois : 80,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 239,00€/mois
Soit par an : 2 868,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 807,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation du sol
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sotteville-lès-Rouen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 215 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 020 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 868 €/an
Calcul : 239 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 677 €
Revenus locatifs : +9 694 €
Charges déductibles : -52 677 €
Résultat foncier Année 1 : -42 983 €(Déficit de 42 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 577 €/an
Revenus locatifs : +9 694 €
Charges déductibles : -9 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21582.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 694 €52 682 €5 220 €-42 988 €21 400 €21 588 €21 588 €
29 888 €9 446 €5 083 €442 €--21 145 €
310 086 €9 304 €4 942 €782 €--20 364 €
410 288 €9 158 €4 796 €1 130 €--19 234 €
510 493 €9 007 €4 644 €1 487 €--17 747 €
610 703 €8 850 €4 487 €1 854 €--15 894 €
710 917 €8 687 €4 325 €2 230 €--13 664 €
811 136 €8 519 €4 156 €2 617 €--11 046 €
911 358 €8 344 €3 982 €3 014 €--8 032 €
1011 586 €8 164 €3 801 €3 422 €--4 610 €
1111 817 €7 977 €3 614 €3 841 €--770 €
1212 054 €7 783 €3 420 €4 271 €---
1312 295 €7 582 €3 219 €4 713 €---
1412 541 €7 374 €3 012 €5 167 €---
1512 791 €7 159 €2 796 €5 633 €---
1613 047 €6 936 €2 573 €6 112 €---
1713 308 €6 705 €2 342 €6 604 €---
1813 574 €6 465 €2 103 €7 109 €---
1913 846 €6 217 €1 855 €7 629 €---
2014 123 €5 961 €1 598 €8 162 €---
2114 405 €5 695 €1 332 €8 711 €---
2214 693 €5 419 €1 057 €9 274 €---
2314 987 €5 134 €771 €9 853 €---
2415 287 €4 838 €476 €10 449 €---
2515 593 €4 532 €170 €11 060 €---
TOTAL310 512 €227 936 €75 774 €82 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036 €-6 420 €+8 456 €
2+2 036 €0 €+2 036 €
3+2 036 €0 €+2 036 €
4+2 036 €0 €+2 036 €
5+2 036 €0 €+2 036 €
6+2 036 €0 €+2 036 €
7+2 036 €0 €+2 036 €
8+2 036 €0 €+2 036 €
9+2 036 €0 €+2 036 €
10+2 036 €0 €+2 036 €
11+2 036 €0 €+2 036 €
12+2 036 €+1 281 €+755 €
13+2 036 €+1 414 €+622 €
14+2 036 €+1 550 €+486 €
15+2 036 €+1 690 €+346 €
16+2 036 €+1 834 €+202 €
17+2 036 €+1 981 €+55 €
18+2 036 €+2 133 €-97 €
19+2 036 €+2 289 €-253 €
20+2 036 €+2 449 €-413 €
21+2 036 €+2 613 €-577 €
22+2 036 €+2 782 €-746 €
23+2 036 €+2 956 €-920 €
24+2 036 €+3 135 €-1 099 €
25+2 036 €+3 318 €-1 282 €
Total+50 900 €+25 004 €+25 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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