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Achat appartement

Bien expiré
VilleAutun (71)
Surface98m²
Coût Total113 560€
Loyer Annuel9 366€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 760,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 98 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Salle à manger

EXLUSIVITE NEYRAT ! AUTUN -HAUTS QUARTIERS ! Dans un petite copropriété sans frais, beaucoup de cachet pour cet appartement de 83.67M² en rez de chaussée comprenant une cuisine ouverte sur salle à manger, un salon, une chambre et une salle de douche avec WC. CC gaz et doubles vitrages. Au premier étage de la copropriété, une chambre indépendante 15.17m² avec salle de douche et WC. Produit parfait pour de la location saisonnière. NEYRAT Immobilier AUTUN - Denis CONTASSOT.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.948130, 4.298890
Total : 113 560€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9366€/an
Fourchette totale : 623€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7479€ - 11728€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 807,77€
Coût de l'assurance :9 936,50€
Taxe foncière : 936,58€/an
Soit par mois : 78,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plans de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 douche + 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, 1 douche × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Autun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 366 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 223 €
Revenus locatifs : +9 366 €
Charges déductibles : -38 223 €
Résultat foncier Année 1 : -28 858 €(Déficit de 28 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 123 €/an
Revenus locatifs : +9 366 €
Charges déductibles : -5 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7457.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 366 €38 227 €3 793 €-28 861 €21 400 €7 461 €7 461 €
29 553 €5 026 €3 692 €4 527 €--2 934 €
39 744 €4 922 €3 588 €4 823 €---
49 939 €4 814 €3 480 €5 125 €---
510 138 €4 702 €3 368 €5 436 €---
610 341 €4 586 €3 252 €5 754 €---
710 547 €4 467 €3 133 €6 081 €---
810 758 €4 343 €3 009 €6 415 €---
910 974 €4 215 €2 881 €6 758 €---
1011 193 €4 083 €2 749 €7 110 €---
1111 417 €3 946 €2 612 €7 471 €---
1211 645 €3 805 €2 471 €7 841 €---
1311 878 €3 658 €2 324 €8 220 €---
1412 116 €3 507 €2 173 €8 609 €---
1512 358 €3 350 €2 016 €9 008 €---
1612 605 €3 188 €1 854 €9 417 €---
1712 857 €3 021 €1 687 €9 837 €---
1813 114 €2 847 €1 513 €10 267 €---
1913 377 €2 668 €1 334 €10 709 €---
2013 644 €2 483 €1 149 €11 162 €---
2113 917 €2 291 €957 €11 626 €---
2214 195 €2 093 €759 €12 103 €---
2314 479 €1 887 €553 €12 592 €---
2414 769 €1 675 €341 €13 094 €---
2515 064 €1 456 €122 €13 609 €---
TOTAL299 990 €121 259 €54 808 €178 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €+567 €+1 400 €
4+1 967 €+1 538 €+429 €
5+1 967 €+1 631 €+336 €
6+1 967 €+1 726 €+241 €
7+1 967 €+1 824 €+143 €
8+1 967 €+1 925 €+42 €
9+1 967 €+2 028 €-61 €
10+1 967 €+2 133 €-166 €
11+1 967 €+2 241 €-274 €
12+1 967 €+2 352 €-385 €
13+1 967 €+2 466 €-499 €
14+1 967 €+2 583 €-616 €
15+1 967 €+2 702 €-735 €
16+1 967 €+2 825 €-858 €
17+1 967 €+2 951 €-984 €
18+1 967 €+3 080 €-1 113 €
19+1 967 €+3 213 €-1 246 €
20+1 967 €+3 348 €-1 381 €
21+1 967 €+3 488 €-1 521 €
22+1 967 €+3 631 €-1 664 €
23+1 967 €+3 778 €-1 811 €
24+1 967 €+3 928 €-1 961 €
25+1 967 €+4 083 €-2 116 €
Total+49 175 €+53 619 €+-4 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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