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Achat maison

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface530
Coût Total912 520
Loyer Annuel67 063
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+320
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 699 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 1 318,87 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Année de construction : 1860

Fiche Id-SLG177152 : Idéalement située à 15 min d'Uzès - au coeur d'un agréable village touristique aux portes du Pont du Gard. Spacieuse maison bourgeoise de 530m2 - elle dispose de 5 appartements : 115 m2 - 60m2 - 55m2 - 54m2 - 40m2 - ainsi que d'une dépense au fond du jardin de 50m2 - une superficie restante au dernier étage de 170m2 vient compléter le potentiel. La rénovation date de 2022. Vous êtes investisseur - ou particulier ; plusieurs possibilités s'offrent à vous. Tous les commerces à proximité. A découvrir pour une projet d'accueil. HAC 4% inclus.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 699000 Euros (Dont 4.33% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 670000 Euros) - DPE réalisé le : 28/05/2024 - Classe-Energie B : 82 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Francoise LLAMAS (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 43.988770, 4.412970
Total : 912 520
Prix d'acquisition : 699 000
Travaux : 157 600
Valeur du bien : 856 600
Frais de notaire : 55 920
Coût estimé : 55 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 5589€/mois
Loyer annuel estimé : 67063€/an
Fourchette totale : 4280€ - 7297€/mois
Fourchette annuelle : 51361€ - 87566€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :912 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 451,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :258,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 710,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :422 983,99
Coût de l'assurance :77 564,20
Taxe foncière : 6 706,31€/an
Soit par mois : 558,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 588,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 269,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 82 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 8 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE B - Maison - Bien que DPE B, l'amélioration du système de chauffage peut être bénéfique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 66 fenêtres)
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air.
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la ventilation pour le confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :157 600(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000
    Salle de bain complète: 8000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:800
    Parquet flottant 120 m²: 40€/m² × 120 = 4800€, Peinture 120 m² murs: 30€/m² × 120 = 3600€, Électricité 8 chambres: 600€/chambre × 8 = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:118 800
    Fenêtres double vitrage: 66 fenêtres × 800€ = 52800€, Main d'œuvre: 6600€, Total: 59400€
  • Ventilation:1 000
    VMC double flux: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 132 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Calcul : 5 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 912 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 103 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 157 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 196 771
Revenus locatifs : +67 063
Charges déductibles : -196 771
Résultat foncier Année 1 : -129 708(Déficit de 129 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 108 308
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 171 €/an
Revenus locatifs : +67 063
Charges déductibles : -39 171
Résultat foncier Années 2+ : 27 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 108308.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 699 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 454 350(65% de 699 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 522 €/an
Calcul : 454 350 € × 3,636% = 16 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
167 063196 80029 391-129 73721 400 €108 337 €108 337 €
268 40438 40528 59629 999--78 338 €
369 77237 58327 77532 189--46 149 €
471 16836 73526 92634 433--11 716 €
572 59135 85826 04936 733---
674 04334 95225 14339 091---
775 52434 01724 20841 507---
877 03433 05023 24143 984---
978 57532 05122 24246 524---
1080 14731 02021 21149 127---
1181 75029 95420 14551 796---
1283 38528 85319 04454 532---
1385 05227 71517 90657 337---
1486 75326 54016 73160 214---
1588 48825 32615 51763 163---
1690 25824 07114 26366 187---
1792 06322 77612 96769 288---
1893 90521 43711 62872 468---
1995 78320 05410 24575 729---
2097 69818 6258 81679 073---
2199 65217 1497 34082 503---
22101 64515 6245 81686 021---
23103 67814 0494 24089 629---
24105 75212 4222 61393 330---
25107 86710 74093197 126---
TOTAL2 148 052825 806422 9841 322 24621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 322 246
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 083-6 420+20 503
2+14 0830+14 083
3+14 0830+14 083
4+14 0830+14 083
5+14 083+7 505+6 578
6+14 083+11 727+2 356
7+14 083+12 452+1 631
8+14 083+13 195+888
9+14 083+13 957+126
10+14 083+14 738-655
11+14 083+15 539-1 456
12+14 083+16 360-2 277
13+14 083+17 201-3 118
14+14 083+18 064-3 981
15+14 083+18 949-4 866
16+14 083+19 856-5 773
17+14 083+20 786-6 703
18+14 083+21 740-7 657
19+14 083+22 719-8 636
20+14 083+23 722-9 639
21+14 083+24 751-10 668
22+14 083+25 806-11 723
23+14 083+26 889-12 806
24+14 083+27 999-13 916
25+14 083+29 138-15 055
Total+352 075+396 674+-44 599
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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