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Achat maison

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface530m²
Coût Total912 520€
Loyer Annuel67 063€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 699 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 1 318,87 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Année de construction : 1860

Fiche Id-SLG177152 : Idéalement située à 15 min d'Uzès - au coeur d'un agréable village touristique aux portes du Pont du Gard. Spacieuse maison bourgeoise de 530m2 - elle dispose de 5 appartements : 115 m2 - 60m2 - 55m2 - 54m2 - 40m2 - ainsi que d'une dépense au fond du jardin de 50m2 - une superficie restante au dernier étage de 170m2 vient compléter le potentiel. La rénovation date de 2022. Vous êtes investisseur - ou particulier ; plusieurs possibilités s'offrent à vous. Tous les commerces à proximité. A découvrir pour une projet d'accueil. HAC 4% inclus.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 699000 Euros (Dont 4.33% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 670000 Euros) - DPE réalisé le : 28/05/2024 - Classe-Energie B : 82 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Francoise LLAMAS (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 43.988770, 4.412970
Total : 912 520€
Prix d'acquisition : 699 000€
Travaux : 157 600€
Valeur du bien : 856 600€
Frais de notaire : 55 920€
Coût estimé : 55 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 5589€/mois
Loyer annuel estimé : 67063€/an
Fourchette totale : 4280€ - 7297€/mois
Fourchette annuelle : 51361€ - 87566€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :912 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 451,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :258,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 710,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :422 983,99€
Coût de l'assurance :77 564,20€
Taxe foncière : 6 706,31€/an
Soit par mois : 558,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 588,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 269,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 82 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 8 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE B - Maison - Bien que DPE B, l'amélioration du système de chauffage peut être bénéfique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface (environ 66 fenêtres)
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air.
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la ventilation pour le confort.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :157 600 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:800€
    Parquet flottant 120 m²: 40€/m² × 120 = 4800€, Peinture 120 m² murs: 30€/m² × 120 = 3600€, Électricité 8 chambres: 600€/chambre × 8 = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:118 800€
    Fenêtres double vitrage: 66 fenêtres × 800€ = 52800€, Main d'œuvre: 6600€, Total: 59400€
  • Ventilation:1 000€
    VMC double flux: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 132 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Calcul : 5 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 912 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 103 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 157 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 196 771 €
Revenus locatifs : +67 063 €
Charges déductibles : -196 771 €
Résultat foncier Année 1 : -129 708 €(Déficit de 129 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 108 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 39 171 €/an
Revenus locatifs : +67 063 €
Charges déductibles : -39 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 108308.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 699 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 454 350 €(65% de 699 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 522 €/an
Calcul : 454 350 € × 3,636% = 16 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
167 063 €196 800 €29 391 €-129 737 €21 400 €108 337 €108 337 €
268 404 €38 405 €28 596 €29 999 €--78 338 €
369 772 €37 583 €27 775 €32 189 €--46 149 €
471 168 €36 735 €26 926 €34 433 €--11 716 €
572 591 €35 858 €26 049 €36 733 €---
674 043 €34 952 €25 143 €39 091 €---
775 524 €34 017 €24 208 €41 507 €---
877 034 €33 050 €23 241 €43 984 €---
978 575 €32 051 €22 242 €46 524 €---
1080 147 €31 020 €21 211 €49 127 €---
1181 750 €29 954 €20 145 €51 796 €---
1283 385 €28 853 €19 044 €54 532 €---
1385 052 €27 715 €17 906 €57 337 €---
1486 753 €26 540 €16 731 €60 214 €---
1588 488 €25 326 €15 517 €63 163 €---
1690 258 €24 071 €14 263 €66 187 €---
1792 063 €22 776 €12 967 €69 288 €---
1893 905 €21 437 €11 628 €72 468 €---
1995 783 €20 054 €10 245 €75 729 €---
2097 698 €18 625 €8 816 €79 073 €---
2199 652 €17 149 €7 340 €82 503 €---
22101 645 €15 624 €5 816 €86 021 €---
23103 678 €14 049 €4 240 €89 629 €---
24105 752 €12 422 €2 613 €93 330 €---
25107 867 €10 740 €931 €97 126 €---
TOTAL2 148 052 €825 806 €422 984 €1 322 246 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 322 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 083 €-6 420 €+20 503 €
2+14 083 €0 €+14 083 €
3+14 083 €0 €+14 083 €
4+14 083 €0 €+14 083 €
5+14 083 €+7 505 €+6 578 €
6+14 083 €+11 727 €+2 356 €
7+14 083 €+12 452 €+1 631 €
8+14 083 €+13 195 €+888 €
9+14 083 €+13 957 €+126 €
10+14 083 €+14 738 €-655 €
11+14 083 €+15 539 €-1 456 €
12+14 083 €+16 360 €-2 277 €
13+14 083 €+17 201 €-3 118 €
14+14 083 €+18 064 €-3 981 €
15+14 083 €+18 949 €-4 866 €
16+14 083 €+19 856 €-5 773 €
17+14 083 €+20 786 €-6 703 €
18+14 083 €+21 740 €-7 657 €
19+14 083 €+22 719 €-8 636 €
20+14 083 €+23 722 €-9 639 €
21+14 083 €+24 751 €-10 668 €
22+14 083 €+25 806 €-11 723 €
23+14 083 €+26 889 €-12 806 €
24+14 083 €+27 999 €-13 916 €
25+14 083 €+29 138 €-15 055 €
Total+352 075 €+396 674 €+-44 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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