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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface67.4m²
Coût Total85 920€
Loyer Annuel6 216€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 44 000 €
Surface : 67.4 m²
Prix au m² : 652,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Pas de balcon

Situé à deux pas des commodités, dans un immeuble sécurisé, cet appartement T3 d'environ 67 m² vous offre une cuisine séparée, une pièce de vie spacieuse et lumineuse, deux chambres, une salle d'eau et wc. Chauffage individuel au gaz de ville. Assainissement collectif. Copropriété bénévole à faibles couts. Travaux à prévoir. Beau potentiel et emplacement idéal à deux pas du pôle universitaire de la ville. Possibilité d'acquérir plusieurs lots dans la même copropriété. N'hésitez pas à contacter notre agence de Tulle afin d'organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 85 920€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 82 400€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.4m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6216€/an
Fourchette totale : 409€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4909€ - 7870€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,73 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 822 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-14 822€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-27 098€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 450,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 742,46€
Coût de l'assurance :7 518,00€
Taxe foncière : 621,57€/an
Soit par mois : 51,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec parquet en bon état et murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 216 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 006 €
Revenus locatifs : +6 216 €
Charges déductibles : -44 006 €
Résultat foncier Année 1 : -37 791 €(Déficit de 37 791 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 391 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 606 €/an
Revenus locatifs : +6 216 €
Charges déductibles : -5 606 €
Résultat foncier Années 2+ : 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16390.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 216 €44 009 €2 887 €-37 793 €21 400 €16 393 €16 393 €
26 340 €5 533 €2 810 €807 €--15 586 €
36 467 €5 453 €2 731 €1 014 €--14 572 €
46 596 €5 371 €2 649 €1 225 €--13 347 €
56 728 €5 286 €2 564 €1 442 €--11 906 €
66 863 €5 199 €2 476 €1 664 €--10 242 €
77 000 €5 108 €2 385 €1 892 €--8 349 €
87 140 €5 014 €2 291 €2 126 €--6 223 €
97 283 €4 916 €2 194 €2 366 €--3 857 €
107 428 €4 816 €2 094 €2 612 €--1 244 €
117 577 €4 712 €1 990 €2 865 €---
127 728 €4 604 €1 882 €3 124 €---
137 883 €4 493 €1 771 €3 390 €---
148 041 €4 378 €1 655 €3 663 €---
158 202 €4 258 €1 536 €3 943 €---
168 366 €4 135 €1 413 €4 230 €---
178 533 €4 008 €1 285 €4 525 €---
188 704 €3 876 €1 153 €4 828 €---
198 878 €3 739 €1 017 €5 138 €---
209 055 €3 598 €876 €5 457 €---
219 236 €3 452 €729 €5 784 €---
229 421 €3 301 €578 €6 120 €---
239 609 €3 144 €422 €6 465 €---
249 802 €2 982 €260 €6 819 €---
259 998 €2 815 €93 €7 182 €---
TOTAL199 091 €148 200 €41 742 €50 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 305 €-6 420 €+7 725 €
2+1 305 €0 €+1 305 €
3+1 305 €0 €+1 305 €
4+1 305 €0 €+1 305 €
5+1 305 €0 €+1 305 €
6+1 305 €0 €+1 305 €
7+1 305 €0 €+1 305 €
8+1 305 €0 €+1 305 €
9+1 305 €0 €+1 305 €
10+1 305 €0 €+1 305 €
11+1 305 €+486 €+819 €
12+1 305 €+937 €+368 €
13+1 305 €+1 017 €+288 €
14+1 305 €+1 099 €+206 €
15+1 305 €+1 183 €+122 €
16+1 305 €+1 269 €+36 €
17+1 305 €+1 358 €-53 €
18+1 305 €+1 448 €-143 €
19+1 305 €+1 542 €-237 €
20+1 305 €+1 637 €-332 €
21+1 305 €+1 735 €-430 €
22+1 305 €+1 836 €-531 €
23+1 305 €+1 940 €-635 €
24+1 305 €+2 046 €-741 €
25+1 305 €+2 155 €-850 €
Total+32 625 €+15 268 €+17 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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