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Immeuble 5 pièces 116 m²

VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface116m²
Coût Total197 380€
Loyer Annuel11 751€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 086,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 5 pièces 116 m²

Centre de Saint-Maixent ? À proximité immédiate des commodités Idéal investissement locatif ! Nous vous proposons un immeuble composé actuellement de 2 lots, offrant un beau potentiel après travaux : Une maison à rénover, comprenant : Un garage, Un petit patio, Une vaste pièce de vie avec espace cuisine, 3 chambres, Une salle d'eau, Un WC

  • Un studio d'environ 25 m², comprenant : Une pièce de vie avec coin cuisine, Une salle d'eau avec WC,

Ce bien constitue une excellente opportunité pour un projet d'investissement locatif, avec possibilité de valorisation après rénovation. Contacter l'agence ADI de ST MAIXENT L'ECOLE au [Coordonnées masquées] ou Aurélie PLANTIVEAU au [Coordonnées masquées] pour obtenir de plus amples renseignements.

Surface : 116 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2021

Consommation énergie primaire : 154 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 060 € et 1 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.405340, -0.208047
Total : 197 380€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 61 300€
Valeur du bien : 187 300€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11751€/an
Fourchette totale : 795€ - 1207€/mois
Fourchette annuelle : 9538€ - 14478€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,75 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 875 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-875€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-70 505€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,92€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 019,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 805,42€
Coût de l'assurance :16 777,30€
Taxe foncière : 1 175,12€/an
Soit par mois : 97,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 117,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 154 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en rénovation, murs dénudés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état, peinture écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 300 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 3 chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maixent-l'École (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 751 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 517 €
Revenus locatifs : +11 751 €
Charges déductibles : -69 517 €
Résultat foncier Année 1 : -57 766 €(Déficit de 57 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 217 €/an
Revenus locatifs : +11 751 €
Charges déductibles : -8 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36365.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 751 €69 523 €6 377 €-57 772 €21 400 €36 372 €36 372 €
211 986 €8 051 €6 205 €3 935 €--32 437 €
312 226 €7 873 €6 027 €4 353 €--28 084 €
412 470 €7 689 €5 843 €4 782 €--23 302 €
512 720 €7 499 €5 653 €5 221 €--18 081 €
612 974 €7 303 €5 456 €5 672 €--12 409 €
713 234 €7 100 €5 254 €6 134 €--6 275 €
813 498 €6 890 €5 044 €6 608 €---
913 768 €6 674 €4 827 €7 095 €---
1014 044 €6 450 €4 604 €7 594 €---
1114 325 €6 219 €4 373 €8 106 €---
1214 611 €5 980 €4 134 €8 631 €---
1314 903 €5 733 €3 887 €9 170 €---
1415 201 €5 478 €3 632 €9 723 €---
1515 505 €5 215 €3 369 €10 291 €---
1615 816 €4 943 €3 096 €10 873 €---
1716 132 €4 661 €2 815 €11 470 €---
1816 455 €4 371 €2 525 €12 084 €---
1916 784 €4 071 €2 225 €12 713 €---
2017 119 €3 761 €1 914 €13 359 €---
2117 462 €3 440 €1 594 €14 022 €---
2217 811 €3 109 €1 263 €14 702 €---
2318 167 €2 767 €921 €15 400 €---
2418 530 €2 414 €567 €16 117 €---
2518 901 €2 049 €202 €16 853 €---
TOTAL376 395 €199 261 €91 805 €177 134 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 134 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 468 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 468 €-6 420 €+8 888 €
2+2 468 €0 €+2 468 €
3+2 468 €0 €+2 468 €
4+2 468 €0 €+2 468 €
5+2 468 €0 €+2 468 €
6+2 468 €0 €+2 468 €
7+2 468 €0 €+2 468 €
8+2 468 €+100 €+2 368 €
9+2 468 €+2 128 €+340 €
10+2 468 €+2 278 €+190 €
11+2 468 €+2 432 €+36 €
12+2 468 €+2 589 €-121 €
13+2 468 €+2 751 €-283 €
14+2 468 €+2 917 €-449 €
15+2 468 €+3 087 €-619 €
16+2 468 €+3 262 €-794 €
17+2 468 €+3 441 €-973 €
18+2 468 €+3 625 €-1 157 €
19+2 468 €+3 814 €-1 346 €
20+2 468 €+4 008 €-1 540 €
21+2 468 €+4 206 €-1 738 €
22+2 468 €+4 411 €-1 943 €
23+2 468 €+4 620 €-2 152 €
24+2 468 €+4 835 €-2 367 €
25+2 468 €+5 056 €-2 588 €
Total+61 700 €+53 140 €+8 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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