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Duplex 3 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleRiom-ès-Montagnes (15)
Surface56m²
Coût Total101 860€
Loyer Annuel5 012€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 803,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 56 m² - Duplex 3 pièces 56 m²

Dans une petite copropiété de 2 appartements, proche du centre ville, duplex en dernier étage composé d'une cuisine aménagée ouverte sur salle à manger, puis un salon; à l'étage,un dégagement desservant une grande salle d'eau/ wc et une chambre. Double vitrage, cabine de douche neuve, chauffage collectif fioul, l'eau est individuelle avec ballon électrique et une cave collective.

Honoraire à la charge du vendeur Contact Cédric DUMAS Tél: [Coordonnées masquées] Mail: [Coordonnées masquées] Agent commercial indépendant No 908 172 331 CPI No1501 2018 000 031 880

Surface : 56 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/09/2014

Consommation énergie primaire : 257 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Riom-ès-Montagnes
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15400
Coordonnées : 45.279186, 2.659354
Total : 101 860€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 53 260€
Valeur du bien : 98 260€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5012€/an
Fourchette totale : 334€ - 522€/mois
Fourchette annuelle : 4011€ - 6263€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :723,08 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 492 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+4 508€ (+11.1%)
Marge achat-revente :-61 368€ (-151.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 486,59€
Coût de l'assurance :8 912,75€
Taxe foncière : 501,22€/an
Soit par mois : 41,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif fioul
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 260 €(951 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:24 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 120€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 720€ × 6 = 4320€ + Main d'œuvre: 480€ = 4800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€ + Main d'œuvre: 240€ = 960€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€ = 480€
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€ = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région zones rurales (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 012 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 537 €
Revenus locatifs : +5 012 €
Charges déductibles : -57 537 €
Résultat foncier Année 1 : -52 525 €(Déficit de 52 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 277 €/an
Revenus locatifs : +5 012 €
Charges déductibles : -4 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31124.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 012 €57 540 €3 422 €-52 528 €21 400 €31 128 €31 128 €
25 112 €4 189 €3 332 €923 €--30 205 €
35 215 €4 095 €3 238 €1 119 €--29 086 €
45 319 €3 998 €3 140 €1 321 €--27 765 €
55 425 €3 897 €3 040 €1 528 €--26 237 €
65 534 €3 793 €2 936 €1 741 €--24 496 €
75 645 €3 686 €2 828 €1 959 €--22 537 €
85 757 €3 574 €2 717 €2 183 €--20 354 €
95 873 €3 459 €2 601 €2 414 €--17 941 €
105 990 €3 340 €2 482 €2 650 €--15 290 €
116 110 €3 216 €2 359 €2 893 €--12 397 €
126 232 €3 089 €2 231 €3 143 €---
136 357 €2 957 €2 099 €3 400 €---
146 484 €2 820 €1 962 €3 664 €---
156 613 €2 679 €1 821 €3 935 €---
166 746 €2 533 €1 675 €4 213 €---
176 881 €2 382 €1 524 €4 499 €---
187 018 €2 225 €1 367 €4 793 €---
197 159 €2 063 €1 205 €5 095 €---
207 302 €1 896 €1 038 €5 406 €---
217 448 €1 723 €865 €5 725 €---
227 597 €1 543 €686 €6 053 €---
237 749 €1 358 €500 €6 391 €---
247 904 €1 166 €308 €6 738 €---
258 062 €968 €110 €7 094 €---
TOTAL160 542 €124 190 €49 487 €36 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-6 420 €+7 473 €
2+1 053 €0 €+1 053 €
3+1 053 €0 €+1 053 €
4+1 053 €0 €+1 053 €
5+1 053 €0 €+1 053 €
6+1 053 €0 €+1 053 €
7+1 053 €0 €+1 053 €
8+1 053 €0 €+1 053 €
9+1 053 €0 €+1 053 €
10+1 053 €0 €+1 053 €
11+1 053 €0 €+1 053 €
12+1 053 €+943 €+110 €
13+1 053 €+1 020 €+33 €
14+1 053 €+1 099 €-46 €
15+1 053 €+1 180 €-127 €
16+1 053 €+1 264 €-211 €
17+1 053 €+1 350 €-297 €
18+1 053 €+1 438 €-385 €
19+1 053 €+1 529 €-476 €
20+1 053 €+1 622 €-569 €
21+1 053 €+1 718 €-665 €
22+1 053 €+1 816 €-763 €
23+1 053 €+1 917 €-864 €
24+1 053 €+2 021 €-968 €
25+1 053 €+2 128 €-1 075 €
Total+26 325 €+14 625 €+11 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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