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Achat : Maison Largitzen (68580)

Bien expiré
VilleLargitzen (68)
Surface126m²
Coût Total206 260€
Loyer Annuel16 345€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 873,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 126 m², 3 chambres, 1 salle de bain

À Largitzen Luffendorf, ensemble alsacien composé d?une maison traditionnelle et de sa dépendance, offrant un fort potentiel de rénovation. Volumes généreux, structures d?époque, cachet typique encore intact. Un lieu authentique, posé sur son terrain, qui n?attend qu?une nouvelle vision pour retrouver toute sa vitalité.

Ville : Largitzen
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68580
Coordonnées : 47.561450, 7.187150
Total : 206 260€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 87 460€
Valeur du bien : 197 460€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1362€/mois
Loyer annuel estimé : 16345€/an
Fourchette totale : 1005€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 12057€ - 22157€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :60,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 560,30€
Coût de l'assurance :18 047,75€
Taxe foncière : 1 634,46€/an
Soit par mois : 136,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 362,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 606 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, entretien du parquet)
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 460 €(694 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560€
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Tableau électrique:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification et mise à jour:3 000€
    Plomberie générale: estimation pour toute la maison = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Largitzen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 345 €/an
Calcul : 1 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 260 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 634 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 638 €
Revenus locatifs : +16 345 €
Charges déductibles : -96 638 €
Résultat foncier Année 1 : -80 293 €(Déficit de 80 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 178 €/an
Revenus locatifs : +16 345 €
Charges déductibles : -9 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 167 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58892.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 345 €96 644 €6 828 €-80 300 €21 400 €58 900 €58 900 €
216 671 €9 002 €6 645 €7 670 €--51 230 €
317 005 €8 813 €6 457 €8 192 €--43 038 €
417 345 €8 618 €6 261 €8 727 €--34 311 €
517 692 €8 416 €6 060 €9 276 €--25 035 €
618 046 €8 207 €5 851 €9 838 €--15 196 €
718 407 €7 992 €5 635 €10 415 €--4 781 €
818 775 €7 769 €5 412 €11 006 €---
919 150 €7 538 €5 182 €11 612 €---
1019 533 €7 299 €4 943 €12 234 €---
1119 924 €7 053 €4 696 €12 871 €---
1220 322 €6 798 €4 441 €13 525 €---
1320 729 €6 534 €4 178 €14 195 €---
1421 143 €6 261 €3 905 €14 882 €---
1521 566 €5 979 €3 623 €15 587 €---
1621 998 €5 688 €3 332 €16 310 €---
1722 438 €5 386 €3 030 €17 051 €---
1822 886 €5 075 €2 718 €17 812 €---
1923 344 €4 752 €2 396 €18 592 €---
2023 811 €4 419 €2 063 €19 392 €---
2124 287 €4 075 €1 718 €20 213 €---
2224 773 €3 718 €1 362 €21 055 €---
2325 268 €3 350 €993 €21 919 €---
2425 774 €2 969 €612 €22 805 €---
2526 289 €2 575 €218 €23 714 €---
TOTAL523 522 €244 930 €98 560 €278 593 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 432 €-6 420 €+9 852 €
2+3 432 €0 €+3 432 €
3+3 432 €0 €+3 432 €
4+3 432 €0 €+3 432 €
5+3 432 €0 €+3 432 €
6+3 432 €0 €+3 432 €
7+3 432 €0 €+3 432 €
8+3 432 €+1 867 €+1 565 €
9+3 432 €+3 484 €-52 €
10+3 432 €+3 670 €-238 €
11+3 432 €+3 861 €-429 €
12+3 432 €+4 057 €-625 €
13+3 432 €+4 258 €-826 €
14+3 432 €+4 465 €-1 033 €
15+3 432 €+4 676 €-1 244 €
16+3 432 €+4 893 €-1 461 €
17+3 432 €+5 115 €-1 683 €
18+3 432 €+5 343 €-1 911 €
19+3 432 €+5 578 €-2 146 €
20+3 432 €+5 818 €-2 386 €
21+3 432 €+6 064 €-2 632 €
22+3 432 €+6 316 €-2 884 €
23+3 432 €+6 576 €-3 144 €
24+3 432 €+6 842 €-3 410 €
25+3 432 €+7 114 €-3 682 €
Total+85 800 €+83 578 €+2 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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