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Appartement 3 pièces 73 m²

VilleBergerac (24)
Surface73m²
Coût Total127 740€
Loyer Annuel8 967€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 356,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces de plain-pied à Bergerac — 74 m² Découvrez ce charmant appartement T3 de plain-pied situé à Bergerac, idéalement implanté pour profiter de la ville tout en bénéficiant d'un environnement calme. Très soigné, parfaitement entretenu et décoré avec goût, ce bien propose un cadre de vie clé en main où vous n'aurez plus qu'à poser vos valises. Il se compose d'un espace de vie confortable, d'une cuisine récente entièrement équipée, ainsi que de deux chambres spacieuses, idéales pour accueillir votre famille ou vos invités. Une jolie salle d'eau moderne et très bien aménagée complète l'ensemble. Côté pratiques et déplacements, l'emplacement est idéal : l'arrêt de bus « Avenue A. Briand » (ligne NAV) se trouve à seulement 3 minutes à pied. Cet appartement représente une opportunité rare sur le secteur. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir votre futur chez-vous ! Référence annonce : TAPP973012 Date de réalisation du diagnostic : 09/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 46 Charges prévisionnelles annuelles : 1755 €

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.849735, 0.469760
Total : 127 740€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 20 820€
Valeur du bien : 119 820€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8967€/an
Fourchette totale : 555€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 6660€ - 12071€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 324,56 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 693 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+2 307€ (+2.4%)
Marge achat-revente :-31 047€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 520,26€
Coût de l'assurance :11 177,25€
Taxe foncière : 896,66€/an
Soit par mois : 74,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 146,25€/mois
Soit par an : 1 755,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 747,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 820 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 320€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10320€ = 10320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 897 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 755 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 359 €
Revenus locatifs : +8 967 €
Charges déductibles : -28 359 €
Résultat foncier Année 1 : -19 392 €(Déficit de 19 392 €)
Imputable sur revenu global : 19 392 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 539 €/an
Revenus locatifs : +8 967 €
Charges déductibles : -7 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 428 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 967 €28 363 €4 444 €-19 397 €19 397 €--
29 146 €7 427 €4 328 €1 719 €---
39 329 €7 307 €4 208 €2 022 €---
49 515 €7 182 €4 083 €2 333 €---
59 706 €7 053 €3 954 €2 653 €---
69 900 €6 920 €3 821 €2 980 €---
710 098 €6 781 €3 682 €3 317 €---
810 300 €6 638 €3 539 €3 662 €---
910 506 €6 489 €3 390 €4 017 €---
1010 716 €6 335 €3 237 €4 381 €---
1110 930 €6 176 €3 077 €4 754 €---
1211 149 €6 011 €2 912 €5 138 €---
1311 372 €5 840 €2 741 €5 532 €---
1411 599 €5 663 €2 564 €5 936 €---
1511 831 €5 480 €2 381 €6 352 €---
1612 068 €5 290 €2 191 €6 778 €---
1712 309 €5 093 €1 994 €7 216 €---
1812 555 €4 889 €1 790 €7 666 €---
1912 807 €4 678 €1 579 €8 128 €---
2013 063 €4 460 €1 361 €8 603 €---
2113 324 €4 233 €1 134 €9 091 €---
2213 590 €3 999 €900 €9 592 €---
2313 862 €3 756 €657 €10 107 €---
2414 139 €3 504 €405 €10 635 €---
2514 422 €3 243 €145 €11 179 €---
TOTAL287 204 €162 809 €64 520 €124 395 €19 397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 883 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 883 €-5 819 €+7 702 €
2+1 883 €+516 €+1 367 €
3+1 883 €+607 €+1 276 €
4+1 883 €+700 €+1 183 €
5+1 883 €+796 €+1 087 €
6+1 883 €+894 €+989 €
7+1 883 €+995 €+888 €
8+1 883 €+1 099 €+784 €
9+1 883 €+1 205 €+678 €
10+1 883 €+1 314 €+569 €
11+1 883 €+1 426 €+457 €
12+1 883 €+1 541 €+342 €
13+1 883 €+1 660 €+223 €
14+1 883 €+1 781 €+102 €
15+1 883 €+1 905 €-22 €
16+1 883 €+2 033 €-150 €
17+1 883 €+2 165 €-282 €
18+1 883 €+2 300 €-417 €
19+1 883 €+2 439 €-556 €
20+1 883 €+2 581 €-698 €
21+1 883 €+2 727 €-844 €
22+1 883 €+2 878 €-995 €
23+1 883 €+3 032 €-1 149 €
24+1 883 €+3 191 €-1 308 €
25+1 883 €+3 354 €-1 471 €
Total+47 075 €+37 318 €+9 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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