Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface50m²
Coût Total145 800€
Loyer Annuel13 088€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 50 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Au 4ème étage, Chauffage central, Salle de séjour, Interphone, Calme, Etat : bon

Situé au 4 € étage d'une résidence étudiante, ce bel appartement deux-pièces d'environ 50 m² se distingue par son excellent état général et son agencement fonctionnel.

Il se compose d'une pièce de vie agréable, d'une chambre séparée, d'une cuisine aménagée et d'une salle d'eau avec WC, offrant un espace confortable et bien optimisé. L'ensemble est lumineux et soigneusement entretenu, ne nécessitant aucun travaux.

Au sein d'une résidence calme et bien gérée, ce bien constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif sécurisé ou pour un projet patrimonial, avec une forte attractivité auprès du public étudiant.

Lot n°20

Aucune procédure en cours n'est connue.

Les informations sur les risques auxquels ce bien pourrait être exposé sont sur le site Géorisques : gé

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.723260, 7.290400
Total : 145 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Valeur du bien : 135 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13088€/an
Fourchette totale : 856€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 10274€ - 16672€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 752,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 583,25€
Coût de l'assurance :12 393,00€
Taxe foncière : 1 308,77€/an
Soit par mois : 109,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 496 €/an
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -6 496 €
Résultat foncier : 6 592 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 088 €6 501 €4 696 €6 587 €---
213 349 €6 373 €4 569 €6 976 €---
313 616 €6 242 €4 438 €7 374 €---
413 889 €6 107 €4 302 €7 782 €---
514 167 €5 967 €4 162 €8 200 €---
614 450 €5 822 €4 017 €8 628 €---
714 739 €5 672 €3 868 €9 067 €---
815 034 €5 518 €3 713 €9 516 €---
915 334 €5 358 €3 554 €9 976 €---
1015 641 €5 193 €3 389 €10 448 €---
1115 954 €5 023 €3 219 €10 931 €---
1216 273 €4 847 €3 043 €11 426 €---
1316 598 €4 665 €2 861 €11 933 €---
1416 930 €4 478 €2 673 €12 453 €---
1517 269 €4 284 €2 479 €12 985 €---
1617 614 €4 083 €2 279 €13 531 €---
1717 967 €3 876 €2 072 €14 090 €---
1818 326 €3 662 €1 858 €14 664 €---
1918 692 €3 441 €1 637 €15 251 €---
2019 066 €3 213 €1 409 €15 853 €---
2119 448 €2 977 €1 173 €16 470 €---
2219 837 €2 734 €929 €17 103 €---
2320 233 €2 482 €677 €17 751 €---
2420 638 €2 222 €417 €18 416 €---
2521 051 €1 953 €149 €19 097 €---
TOTAL419 203 €112 696 €67 583 €306 508 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €+1 976 €+772 €
2+2 748 €+2 093 €+655 €
3+2 748 €+2 212 €+536 €
4+2 748 €+2 335 €+413 €
5+2 748 €+2 460 €+288 €
6+2 748 €+2 588 €+160 €
7+2 748 €+2 720 €+28 €
8+2 748 €+2 855 €-107 €
9+2 748 €+2 993 €-245 €
10+2 748 €+3 134 €-386 €
11+2 748 €+3 279 €-531 €
12+2 748 €+3 428 €-680 €
13+2 748 €+3 580 €-832 €
14+2 748 €+3 736 €-988 €
15+2 748 €+3 896 €-1 148 €
16+2 748 €+4 059 €-1 311 €
17+2 748 €+4 227 €-1 479 €
18+2 748 €+4 399 €-1 651 €
19+2 748 €+4 575 €-1 827 €
20+2 748 €+4 756 €-2 008 €
21+2 748 €+4 941 €-2 193 €
22+2 748 €+5 131 €-2 383 €
23+2 748 €+5 325 €-2 577 €
24+2 748 €+5 525 €-2 777 €
25+2 748 €+5 729 €-2 981 €
Total+68 700 €+91 952 €+-23 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →