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Achat appartement

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface50
Coût Total145 800
Loyer Annuel13 088
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 50 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Au 4ème étage, Chauffage central, Salle de séjour, Interphone, Calme, Etat : bon

Situé au 4 € étage d'une résidence étudiante, ce bel appartement deux-pièces d'environ 50 m² se distingue par son excellent état général et son agencement fonctionnel.

Il se compose d'une pièce de vie agréable, d'une chambre séparée, d'une cuisine aménagée et d'une salle d'eau avec WC, offrant un espace confortable et bien optimisé. L'ensemble est lumineux et soigneusement entretenu, ne nécessitant aucun travaux.

Au sein d'une résidence calme et bien gérée, ce bien constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif sécurisé ou pour un projet patrimonial, avec une forte attractivité auprès du public étudiant.

Lot n°20

Aucune procédure en cours n'est connue.

Les informations sur les risques auxquels ce bien pourrait être exposé sont sur le site Géorisques : gé

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.723260, 7.290400
Total : 145 800
Prix d'acquisition : 135 000
Valeur du bien : 135 000
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13088€/an
Fourchette totale : 856€ - 1389€/mois
Fourchette annuelle : 10274€ - 16672€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,31€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 752,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 583,25
Coût de l'assurance :12 393,00
Taxe foncière : 1 308,77€/an
Soit par mois : 109,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 496 €/an
Revenus locatifs : +13 088
Charges déductibles : -6 496
Résultat foncier : 6 592 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 0886 5014 6966 587---
213 3496 3734 5696 976---
313 6166 2424 4387 374---
413 8896 1074 3027 782---
514 1675 9674 1628 200---
614 4505 8224 0178 628---
714 7395 6723 8689 067---
815 0345 5183 7139 516---
915 3345 3583 5549 976---
1015 6415 1933 38910 448---
1115 9545 0233 21910 931---
1216 2734 8473 04311 426---
1316 5984 6652 86111 933---
1416 9304 4782 67312 453---
1517 2694 2842 47912 985---
1617 6144 0832 27913 531---
1717 9673 8762 07214 090---
1818 3263 6621 85814 664---
1918 6923 4411 63715 251---
2019 0663 2131 40915 853---
2119 4482 9771 17316 470---
2219 8372 73492917 103---
2320 2332 48267717 751---
2420 6382 22241718 416---
2521 0511 95314919 097---
TOTAL419 203112 69667 583306 5080Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 508
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748+1 976+772
2+2 748+2 093+655
3+2 748+2 212+536
4+2 748+2 335+413
5+2 748+2 460+288
6+2 748+2 588+160
7+2 748+2 720+28
8+2 748+2 855-107
9+2 748+2 993-245
10+2 748+3 134-386
11+2 748+3 279-531
12+2 748+3 428-680
13+2 748+3 580-832
14+2 748+3 736-988
15+2 748+3 896-1 148
16+2 748+4 059-1 311
17+2 748+4 227-1 479
18+2 748+4 399-1 651
19+2 748+4 575-1 827
20+2 748+4 756-2 008
21+2 748+4 941-2 193
22+2 748+5 131-2 383
23+2 748+5 325-2 577
24+2 748+5 525-2 777
25+2 748+5 729-2 981
Total+68 700+91 952+-23 252
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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