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Rosporden - Centre-Ville - A Vendre Local Commercial avec dépendances de 152 m2 à rénover + Appartement T3

VilleRosporden (29)
Surface152m²
Coût Total174 750€
Loyer Annuel16 157€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 120 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Mandat exclusif

L'agence Foncia Achat / Vente de Concarneau vous propose en exclusivité le bien immobilier ci-dessous : Au centre-ville de Rosporden, Ensemble Immobilier composé d'un local commercial comprenant boutique avec réduit, wc, dégagement, 2 pièces, buanderie et cave. Il dispose d'une cour donnant accès à un atelier avec garage attenant ainsi qu'à un appartement T3 duplex comprenant salon-séjour s'ouvrant sur terrasse avec cuisine ouverte aménagée et équipée, 2 chambres, salle d'eau, salle de bain et wc. Idéal pour investisseurs. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/concarneau-29900/agence-immobiliere/foncia-transaction-concarneau-2709

Ville : Rosporden
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29140
Coordonnées : 47.959604, -3.829770
Total : 174 750€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 45 150€
Valeur du bien : 165 150€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1346€/mois
Loyer annuel estimé : 16157€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 12912€ - 20218€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 960 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 920 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-177 920€ (-59.7%)
Marge achat-revente :123 170€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 904,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 279,75€
Coût de l'assurance :15 290,62€
Taxe foncière : 1 615,70€/an
Soit par mois : 134,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 039,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :307,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 152 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - légère usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 150 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rosporden (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Calcul : 1 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 018 €
Revenus locatifs : +16 157 €
Charges déductibles : -53 018 €
Résultat foncier Année 1 : -36 861 €(Déficit de 36 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 868 €/an
Revenus locatifs : +16 157 €
Charges déductibles : -7 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15460.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 157 €53 023 €5 646 €-36 866 €21 400 €15 466 €15 466 €
216 480 €7 721 €5 493 €8 760 €--6 707 €
316 810 €7 563 €5 336 €9 247 €---
417 146 €7 400 €5 173 €9 746 €---
517 489 €7 232 €5 005 €10 257 €---
617 839 €7 058 €4 831 €10 781 €---
718 195 €6 879 €4 651 €11 317 €---
818 559 €6 693 €4 466 €11 866 €---
918 931 €6 501 €4 274 €12 429 €---
1019 309 €6 303 €4 076 €13 006 €---
1119 695 €6 099 €3 871 €13 597 €---
1220 089 €5 887 €3 660 €14 202 €---
1320 491 €5 669 €3 441 €14 822 €---
1420 901 €5 443 €3 216 €15 458 €---
1521 319 €5 210 €2 982 €16 109 €---
1621 745 €4 969 €2 741 €16 776 €---
1722 180 €4 720 €2 492 €17 460 €---
1822 624 €4 463 €2 235 €18 161 €---
1923 076 €4 197 €1 969 €18 879 €---
2023 538 €3 922 €1 695 €19 615 €---
2124 008 €3 639 €1 411 €20 370 €---
2224 489 €3 345 €1 118 €21 143 €---
2324 978 €3 043 €815 €21 936 €---
2425 478 €2 730 €502 €22 748 €---
2525 988 €2 406 €179 €23 581 €---
TOTAL517 514 €182 113 €81 280 €335 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 393 €-6 420 €+9 813 €
2+3 393 €0 €+3 393 €
3+3 393 €+762 €+2 631 €
4+3 393 €+2 924 €+469 €
5+3 393 €+3 077 €+316 €
6+3 393 €+3 234 €+159 €
7+3 393 €+3 395 €-2 €
8+3 393 €+3 560 €-167 €
9+3 393 €+3 729 €-336 €
10+3 393 €+3 902 €-509 €
11+3 393 €+4 079 €-686 €
12+3 393 €+4 261 €-868 €
13+3 393 €+4 447 €-1 054 €
14+3 393 €+4 637 €-1 244 €
15+3 393 €+4 833 €-1 440 €
16+3 393 €+5 033 €-1 640 €
17+3 393 €+5 238 €-1 845 €
18+3 393 €+5 448 €-2 055 €
19+3 393 €+5 664 €-2 271 €
20+3 393 €+5 885 €-2 492 €
21+3 393 €+6 111 €-2 718 €
22+3 393 €+6 343 €-2 950 €
23+3 393 €+6 581 €-3 188 €
24+3 393 €+6 824 €-3 431 €
25+3 393 €+7 074 €-3 681 €
Total+84 825 €+100 620 €+-15 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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