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Saint-Chamond, Appartement 2 Chambres Proche Gare

VilleSaint-Chamond (42)
Surface77m²
Coût Total133 300€
Loyer Annuel8 500€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Saint-Chamond, à 2 pas de la gare, agréable appartement d'environ 78 M² offrant un lumineux séjour avec loggia, cuisine semi-ouverte, 2 chambres, salle d'eau et toilettes séparées, placards, cave et place de PARKING. Nous trouvons du double vitrage PVC, des volets motorisés et du chauffage urbain. Belle copropriété bien entretenue et sécurisée, entourée d'un parc.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1080 € ~ 1510 € ( indice au 1er janvier 2021).

EXCLUSIVITÉ FONT IMMOBILIER Saint-Chamond & Saint-Étienne

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.472569, 4.521213
Total : 133 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 124 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8500€/an
Fourchette totale : 536€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6433€ - 11232€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,83 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 931 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+12 069€ (+12.3%)
Marge achat-revente :-35 369€ (-36.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :53,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 705,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 423,80€
Coût de l'assurance :15 996,00€
Taxe foncière : 850,04€/an
Soit par mois : 70,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain existant
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Vérification système de chauffage urbain: 1 système = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 500 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 319 €
Revenus locatifs : +8 500 €
Charges déductibles : -20 319 €
Résultat foncier Année 1 : -11 818 €(Déficit de 11 818 €)
Imputable sur revenu global : 11 818 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +8 500 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 500 €20 323 €4 333 €-11 823 €11 823 €--
28 670 €5 706 €4 216 €2 964 €---
38 844 €5 586 €4 096 €3 258 €---
49 021 €5 461 €3 971 €3 560 €---
59 201 €5 332 €3 842 €3 869 €---
69 385 €5 199 €3 709 €4 186 €---
79 573 €5 061 €3 571 €4 512 €---
89 764 €4 919 €3 429 €4 845 €---
99 960 €4 772 €3 282 €5 187 €---
1010 159 €4 620 €3 130 €5 538 €---
1110 362 €4 463 €2 973 €5 899 €---
1210 569 €4 301 €2 811 €6 268 €---
1310 781 €4 134 €2 644 €6 647 €---
1410 996 €3 960 €2 471 €7 036 €---
1511 216 €3 781 €2 292 €7 435 €---
1611 440 €3 596 €2 107 €7 844 €---
1711 669 €3 405 €1 915 €8 264 €---
1811 903 €3 208 €1 718 €8 695 €---
1912 141 €3 004 €1 514 €9 137 €---
2012 383 €2 793 €1 303 €9 591 €---
2112 631 €2 575 €1 085 €10 056 €---
2212 884 €2 350 €860 €10 534 €---
2313 141 €2 117 €627 €11 025 €---
2413 404 €1 876 €386 €11 528 €---
2513 672 €1 628 €138 €12 045 €---
TOTAL272 271 €114 171 €62 424 €158 100 €11 823 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 547 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-3 547 €+5 332 €
2+1 785 €+889 €+896 €
3+1 785 €+977 €+808 €
4+1 785 €+1 068 €+717 €
5+1 785 €+1 161 €+624 €
6+1 785 €+1 256 €+529 €
7+1 785 €+1 353 €+432 €
8+1 785 €+1 454 €+331 €
9+1 785 €+1 556 €+229 €
10+1 785 €+1 662 €+123 €
11+1 785 €+1 770 €+15 €
12+1 785 €+1 880 €-95 €
13+1 785 €+1 994 €-209 €
14+1 785 €+2 111 €-326 €
15+1 785 €+2 230 €-445 €
16+1 785 €+2 353 €-568 €
17+1 785 €+2 479 €-694 €
18+1 785 €+2 608 €-823 €
19+1 785 €+2 741 €-956 €
20+1 785 €+2 877 €-1 092 €
21+1 785 €+3 017 €-1 232 €
22+1 785 €+3 160 €-1 375 €
23+1 785 €+3 307 €-1 522 €
24+1 785 €+3 458 €-1 673 €
25+1 785 €+3 613 €-1 828 €
Total+44 625 €+47 430 €+-2 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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