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Achat appartement

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface66.66m²
Coût Total175 500€
Loyer Annuel11 844€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 66.66 m²
Prix au m² : 1 995,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, 9 m² Cave, Gardien, Ascenseur, Surface de 66.66 m², Bâtiment de 7 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1977, Au 7ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage central, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour, Interphone

3 pièces de 66 m2, situé au dernier ètage avec ascenseur , comprenant une entrée, un séjour/ salon, 2 chambres , une véranda , une cuisine équipée, une salle d'eau, wc et une cave à proximité des commerces et des transports .Patrick SIRVIN: ,agent indépendant, réseau Expertimo , RSAC 508 802 089 Melun Cette annonce vous est proposée par Patrick SIRVIN-BARRELLE - SAS - NoRSAC: 508 802 089 , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Melun

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.518310, 2.635540
Total : 175 500€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 31 860€
Valeur du bien : 164 860€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.66m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11844€/an
Fourchette totale : 854€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 10249€ - 13686€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 078,31€
Coût de l'assurance :15 356,25€
Taxe foncière : 1 184,36€/an
Soit par mois : 98,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66.66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66.66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 860 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 844 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 724 €
Revenus locatifs : +11 844 €
Charges déductibles : -39 724 €
Résultat foncier Année 1 : -27 881 €(Déficit de 27 881 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 481 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 864 €/an
Revenus locatifs : +11 844 €
Charges déductibles : -7 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6480.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 844 €39 730 €6 071 €-27 886 €21 400 €6 486 €6 486 €
212 080 €7 711 €5 912 €4 370 €--2 117 €
312 322 €7 546 €5 747 €4 776 €---
412 569 €7 375 €5 577 €5 193 €---
512 820 €7 199 €5 400 €5 621 €---
613 076 €7 016 €5 217 €6 060 €---
713 338 €6 827 €5 028 €6 511 €---
813 605 €6 630 €4 832 €6 974 €---
913 877 €6 427 €4 629 €7 449 €---
1014 154 €6 217 €4 418 €7 937 €---
1114 437 €5 999 €4 200 €8 438 €---
1214 726 €5 773 €3 975 €8 953 €---
1315 021 €5 540 €3 741 €9 481 €---
1415 321 €5 298 €3 499 €10 023 €---
1515 627 €5 047 €3 249 €10 580 €---
1615 940 €4 788 €2 989 €11 152 €---
1716 259 €4 519 €2 721 €11 739 €---
1816 584 €4 241 €2 442 €12 343 €---
1916 916 €3 953 €2 154 €12 963 €---
2017 254 €3 655 €1 856 €13 599 €---
2117 599 €3 346 €1 547 €14 253 €---
2217 951 €3 026 €1 227 €14 925 €---
2318 310 €2 694 €896 €15 616 €---
2418 676 €2 351 €553 €16 325 €---
2519 050 €1 996 €197 €17 054 €---
TOTAL379 354 €164 904 €88 078 €214 450 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 450 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €+798 €+1 689 €
4+2 487 €+1 558 €+929 €
5+2 487 €+1 686 €+801 €
6+2 487 €+1 818 €+669 €
7+2 487 €+1 953 €+534 €
8+2 487 €+2 092 €+395 €
9+2 487 €+2 235 €+252 €
10+2 487 €+2 381 €+106 €
11+2 487 €+2 531 €-44 €
12+2 487 €+2 686 €-199 €
13+2 487 €+2 844 €-357 €
14+2 487 €+3 007 €-520 €
15+2 487 €+3 174 €-687 €
16+2 487 €+3 346 €-859 €
17+2 487 €+3 522 €-1 035 €
18+2 487 €+3 703 €-1 216 €
19+2 487 €+3 889 €-1 402 €
20+2 487 €+4 080 €-1 593 €
21+2 487 €+4 276 €-1 789 €
22+2 487 €+4 478 €-1 991 €
23+2 487 €+4 685 €-2 198 €
24+2 487 €+4 898 €-2 411 €
25+2 487 €+5 116 €-2 629 €
Total+62 175 €+64 335 €+-2 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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