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Maison à vendre

VilleAllègre (43)
Surface70m²
Coût Total60 617€
Loyer Annuel5 413€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 427,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

ALLÈGRE, maison de village mitoyenne composée d'une partie habitable de 70 m² environ: RDC: hall d'entrée, cuisine, salon, arrière cuisine1er étage: 2 chambres, WCCombles + CaveChauffage central fuel + fourneau boisFenêtres double vitrage Honoraires à la charge du vendeurÀ VOIRLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Allègre
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43270
Coordonnées : 45.187089, 3.688200
Total : 60 617€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 28 325€
Valeur du bien : 58 225€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5413€/an
Fourchette totale : 339€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4065€ - 7208€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :58 333 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-28 433€ (-48.7%)
Marge achat-revente :-2 284€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 617€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :296,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :17,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 313,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 194,19€
Coût de l'assurance :5 303,99€
Taxe foncière : 541,29€/an
Soit par mois : 45,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 358,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 10-12 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 325 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:525€
    Peinture salon: 15 m² × 35€/m² = 525€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Allègre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 413 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 617 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 035 €
Revenus locatifs : +5 413 €
Charges déductibles : -31 035 €
Résultat foncier Année 1 : -25 622 €(Déficit de 25 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 710 €/an
Revenus locatifs : +5 413 €
Charges déductibles : -2 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4222.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 413 €31 037 €1 958 €-25 624 €21 400 €4 224 €4 224 €
25 521 €2 659 €1 906 €2 862 €--1 362 €
35 632 €2 604 €1 851 €3 027 €---
45 744 €2 548 €1 794 €3 196 €---
55 859 €2 489 €1 736 €3 370 €---
65 976 €2 429 €1 676 €3 547 €---
76 096 €2 367 €1 613 €3 729 €---
86 218 €2 302 €1 549 €3 915 €---
96 342 €2 236 €1 483 €4 106 €---
106 469 €2 167 €1 414 €4 302 €---
116 598 €2 096 €1 343 €4 502 €---
126 730 €2 023 €1 269 €4 707 €---
136 865 €1 947 €1 194 €4 918 €---
147 002 €1 869 €1 115 €5 133 €---
157 142 €1 788 €1 035 €5 354 €---
167 285 €1 704 €951 €5 581 €---
177 431 €1 618 €865 €5 813 €---
187 579 €1 529 €775 €6 051 €---
197 731 €1 437 €683 €6 294 €---
207 886 €1 341 €588 €6 544 €---
218 043 €1 243 €490 €6 800 €---
228 204 €1 141 €388 €7 063 €---
238 368 €1 036 €283 €7 332 €---
248 536 €928 €174 €7 608 €---
258 706 €816 €62 €7 891 €---
TOTAL173 377 €75 355 €28 194 €98 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €+500 €+637 €
4+1 137 €+959 €+178 €
5+1 137 €+1 011 €+126 €
6+1 137 €+1 064 €+73 €
7+1 137 €+1 119 €+18 €
8+1 137 €+1 175 €-38 €
9+1 137 €+1 232 €-95 €
10+1 137 €+1 290 €-153 €
11+1 137 €+1 351 €-214 €
12+1 137 €+1 412 €-275 €
13+1 137 €+1 475 €-338 €
14+1 137 €+1 540 €-403 €
15+1 137 €+1 606 €-469 €
16+1 137 €+1 674 €-537 €
17+1 137 €+1 744 €-607 €
18+1 137 €+1 815 €-678 €
19+1 137 €+1 888 €-751 €
20+1 137 €+1 963 €-826 €
21+1 137 €+2 040 €-903 €
22+1 137 €+2 119 €-982 €
23+1 137 €+2 200 €-1 063 €
24+1 137 €+2 282 €-1 145 €
25+1 137 €+2 367 €-1 230 €
Total+28 425 €+29 406 €+-981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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