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Détails du bien

VillePuy-en-Velay (43)
Surface78
Coût Total132 600
Loyer Annuel7 492
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-359
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 025,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans résidence sécurisée située 32 RUE DE VIENNE IMMEUBLE SAINT JEAN, Appartement Type 4 de 78 m2 au rez-de-chaussée comprenant une cuisine séparée, un séjour, 3 chambres, sdb, WC. Prix : 80 000 € Ascenseur : Non Garage et Grenier Mode de chauffage Collectif gaz et eau froide Collectif Vendu avec garage et cave Montant des charges de l'année en cours 2600 € comprenant chauffage, eau chaude, entretien d'immeuble. DPE E soit 270 kWh/m²/an - GES E soit 55 CO2/m²/an Copropriété de 57 Lots lots dont 19 logements En procédure de redressement, d'administration provisoire ou de plan de sauvegarde (a indiquer qu'en cas d'existence) ) Pas de frais d'agence Remise des offres par mail au plus tard le 18/05 à 12h - préciser mode de financement et joindre simulation bancaire - Renseignements et visite sur rendez-vous auprès de Serenis MAIL : Référence du logement à rappeler 400917 Priorité des offres conformément aux dispositions de l'article L443-11 du CCH relatif aux ventes de logements sociaux. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Total : 132 600
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 46 200
Valeur du bien : 126 200
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7492€/an
Fourchette totale : 475€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5701€ - 9846€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 502,44 €/m²
Basé sur :571 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 190
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-37 190 (-31.7%)
Marge achat-revente :-15 410€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 703,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 975,00
Coût de l'assurance :11 602,50
Taxe foncière : 749,23€/an
Soit par mois : 62,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 624,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 983,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-358,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif ancien
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 78 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (30 m²) × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 492 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 600 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 623
Revenus locatifs : +7 492
Charges déductibles : -54 623
Résultat foncier Année 1 : -47 130(Déficit de 47 130 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 730
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 423 €/an
Revenus locatifs : +7 492
Charges déductibles : -8 423
Résultat foncier Années 2+ : -930 €/an(Déficit de 930 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25730.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 49254 6274 614-47 13521 400 €25 735 €25 735 €
27 6428 3064 493-664664 €-25 735 €
37 7958 1814 368-387387 €-25 735 €
47 9518 0524 239-101101 €-25 735 €
58 1107 9184 105192--25 543 €
68 2727 7793 966493--25 050 €
78 4387 6363 822802--24 249 €
88 6067 4873 6741 119--23 129 €
98 7787 3333 5191 446--21 684 €
108 9547 1733 3601 781--19 903 €
119 1337 0083 1942 125--17 777 €
129 3166 8363 0232 479---
139 5026 6592 8462 843---
149 6926 4752 6623 217---
159 8866 2852 4713 601---
1610 0846 0882 2743 996---
1710 2855 8832 0704 402---
1810 4915 6721 8594 819---
1910 7015 4531 6395 248---
2010 9155 2261 4135 689---
2111 1334 9911 1776 142---
2211 3564 7479346 608---
2311 5834 4956827 088---
2411 8154 2344217 581---
2512 0513 9641508 087---
TOTAL239 980208 50966 97531 47122 552Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 766
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 471
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 492 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 573 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 573-6 420+7 993
2+1 573-199+1 772
3+1 573-116+1 689
4+1 573-30+1 603
5+1 5730+1 573
6+1 5730+1 573
7+1 5730+1 573
8+1 5730+1 573
9+1 5730+1 573
10+1 5730+1 573
11+1 5730+1 573
12+1 573+744+829
13+1 573+853+720
14+1 573+965+608
15+1 573+1 080+493
16+1 573+1 199+374
17+1 573+1 321+252
18+1 573+1 446+127
19+1 573+1 574-1
20+1 573+1 707-134
21+1 573+1 843-270
22+1 573+1 983-410
23+1 573+2 126-553
24+1 573+2 274-701
25+1 573+2 426-853
Total+39 325+14 774+24 551
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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