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Maison 11 pièces 347 m²

VilleLéoville (17)
Surface347m²
Coût Total368 940€
Loyer Annuel33 242€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+535€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 347 m²
Prix au m² : 726,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 11 pièces 347 m²

Charme et authenticité : vieilles pierres, beaux volumes, parquets d'origine et belle hauteur sous plafond, parc arboré de plus de 6000 m2. Maison principale spacieuse :

  • Rez-de-chaussée : entrée, salon, vaste salle à manger avec cuisine, grand cellier, seconde cuisine, chambre, salle d'eau, WC et véranda.
  • Étage : 4 chambres , salle d'eau et WC. Appartement indépendant de 21 m2. Seconde maison attenante sur 2 niveaux de 84 m2 (DPE D) actuellement louée 350 €/mois comprenant salon, cuisine, buanderie, 2 chambres, salle d'eau, WC, grange de 45 m2 et garage de 22 m2. Annexes généreuses : chai d'environ 68 m2 et garage d'environ 60 m2, serre, puits. Les 2 assainissements sont à refaire entièrement et des travaux de rafraichissement sont à prévoir pour redonner tout l'éclat qu'elle mérite à cette imposante propriété. Rachel COLIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 932112345 - SAINTES.

Surface : 347 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/04/2026

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 077 € et 9 575 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Léoville
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.379160, -0.338964
Total : 368 940€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 96 780€
Valeur du bien : 348 780€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 347m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2770€/mois
Loyer annuel estimé : 33242€/an
Fourchette totale : 2211€ - 3470€/mois
Fourchette annuelle : 26534€ - 41646€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :425 075 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-173 075€ (-40.7%)
Marge achat-revente :56 135€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 850,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :107,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 958,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 348,10€
Coût de l'assurance :32 282,25€
Taxe foncière : 3 324,17€/an
Soit par mois : 277,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 770,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 235,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :534,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 347 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 347 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 347 m²
Raison: Assainissement à refaire entièrement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 780 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 580€
    Isolation toiture: 347 m² × 70€/m² = 24290€, Main d'œuvre: 290€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:10 600€
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 240€/fenêtre = 10320€, Main d'œuvre: 280€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Salon:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:9 900€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Électricité: 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 347 m² × 20€/m² = 6940€, Main d'œuvre: 1060€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Léoville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 242 €/an
Calcul : 2 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 940 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 220 €
Revenus locatifs : +33 242 €
Charges déductibles : -114 220 €
Résultat foncier Année 1 : -80 978 €(Déficit de 80 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 440 €/an
Revenus locatifs : +33 242 €
Charges déductibles : -17 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59578.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 242 €114 232 €12 836 €-80 990 €21 400 €59 590 €59 590 €
233 907 €17 116 €12 501 €16 790 €--42 800 €
334 585 €16 769 €12 154 €17 816 €--24 985 €
435 276 €16 409 €11 794 €18 867 €--6 118 €
535 982 €16 037 €11 421 €19 945 €---
636 701 €15 651 €11 035 €21 051 €---
737 436 €15 251 €10 635 €22 185 €---
838 184 €14 837 €10 221 €23 348 €---
938 948 €14 408 €9 792 €24 540 €---
1039 727 €13 963 €9 348 €25 763 €---
1140 521 €13 503 €8 888 €27 018 €---
1241 332 €13 027 €8 411 €28 305 €---
1342 158 €12 533 €7 917 €29 626 €---
1443 002 €12 022 €7 406 €30 980 €---
1543 862 €11 492 €6 877 €32 370 €---
1644 739 €10 943 €6 328 €33 796 €---
1745 634 €10 375 €5 760 €35 259 €---
1846 546 €9 787 €5 171 €36 760 €---
1947 477 €9 177 €4 562 €38 300 €---
2048 427 €8 546 €3 930 €39 881 €---
2149 395 €7 892 €3 276 €41 504 €---
2250 383 €7 214 €2 599 €43 169 €---
2351 391 €6 513 €1 897 €44 878 €---
2452 419 €5 786 €1 170 €46 633 €---
2553 467 €5 033 €418 €48 434 €---
TOTAL1 064 741 €398 515 €186 348 €666 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 666 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 981 €-6 420 €+13 401 €
2+6 981 €0 €+6 981 €
3+6 981 €0 €+6 981 €
4+6 981 €0 €+6 981 €
5+6 981 €+4 148 €+2 833 €
6+6 981 €+6 315 €+666 €
7+6 981 €+6 655 €+326 €
8+6 981 €+7 004 €-23 €
9+6 981 €+7 362 €-381 €
10+6 981 €+7 729 €-748 €
11+6 981 €+8 105 €-1 124 €
12+6 981 €+8 492 €-1 511 €
13+6 981 €+8 888 €-1 907 €
14+6 981 €+9 294 €-2 313 €
15+6 981 €+9 711 €-2 730 €
16+6 981 €+10 139 €-3 158 €
17+6 981 €+10 578 €-3 597 €
18+6 981 €+11 028 €-4 047 €
19+6 981 €+11 490 €-4 509 €
20+6 981 €+11 964 €-4 983 €
21+6 981 €+12 451 €-5 470 €
22+6 981 €+12 951 €-5 970 €
23+6 981 €+13 463 €-6 482 €
24+6 981 €+13 990 €-7 009 €
25+6 981 €+14 530 €-7 549 €
Total+174 525 €+199 868 €+-25 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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