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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Florent-sur-Auzonnet (30)
Surface220m²
Coût Total270 600€
Loyer Annuel24 507€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+428€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 727,27 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 3, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Mas en Cévennes ancienne Magnanerie à très bas prix. A Saint Florent-sur-Auzonnet. Quartier calme, 400 mètres de de toutes commodités. Cette maison est actuellement composée de 3 appartements pour un total de 220 M² habitable + garage de plus de 20 M2 + appentis de 7 M2 ainsi que plus de 120 M2 de caves voûtées, sur 1065 M2 de terrain clos et arboré. Terrain piscinable & constructible. Cette bâtisse est mitoyenne sur un coté. Il y a un puits dans la cour en eau. Ce bien ancestral bien que demandant beaucoup de travaux peut parfaitement devenir un magnifique gîte. Il est important de visiter ce bien afin de bien évaluer les possibilités qui vous sont offertesA visiter rapidement, contactez-nous pour organiser une visite Angelo ROBERTI : MAXIHOME - 40 Boulevard Marcel Cachin 13500 MARTIGUES -Tél : email : RCS 852 003 847 Agent commercial indépendant du réseau national Maxihome N° RSAC : 341932069 - Ville du greffe : RSAC NIMES Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Florent-sur-Auzonnet
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30960
Total : 270 600€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 97 800€
Valeur du bien : 257 800€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2042€/mois
Loyer annuel estimé : 24507€/an
Fourchette totale : 1635€ - 2551€/mois
Fourchette annuelle : 19622€ - 30609€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 331,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :78,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 410,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 873,51€
Coût de l'assurance :23 677,50€
Taxe foncière : 2 450,73€/an
Soit par mois : 204,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 042,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 614,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :427,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (220 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 7 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Tuyauterie en bon état à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 800 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:13 200€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 800€ = 21600€, Main d'œuvre: 6000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florent-sur-Auzonnet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 507 €/an
Calcul : 2 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 600 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 120 €
Revenus locatifs : +24 507 €
Charges déductibles : -110 120 €
Résultat foncier Année 1 : -85 613 €(Déficit de 85 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 213 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 320 €/an
Revenus locatifs : +24 507 €
Charges déductibles : -12 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64212.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 507 €110 129 €8 931 €-85 621 €21 400 €64 221 €64 221 €
224 997 €12 090 €8 692 €12 908 €--51 313 €
325 497 €11 842 €8 445 €13 655 €--37 658 €
426 007 €11 587 €8 189 €14 420 €--23 238 €
526 527 €11 323 €7 925 €15 205 €--8 033 €
627 058 €11 050 €7 652 €16 009 €---
727 599 €10 767 €7 369 €16 832 €---
828 151 €10 475 €7 077 €17 676 €---
928 714 €10 173 €6 775 €18 541 €---
1029 289 €9 861 €6 463 €19 427 €---
1129 874 €9 538 €6 140 €20 336 €---
1230 472 €9 205 €5 807 €21 267 €---
1331 081 €8 860 €5 462 €22 222 €---
1431 703 €8 503 €5 105 €23 200 €---
1532 337 €8 134 €4 736 €24 203 €---
1632 984 €7 753 €4 355 €25 231 €---
1733 643 €7 359 €3 961 €26 285 €---
1834 316 €6 951 €3 553 €27 365 €---
1935 002 €6 530 €3 132 €28 473 €---
2035 703 €6 094 €2 696 €29 609 €---
2136 417 €5 643 €2 245 €30 773 €---
2237 145 €5 178 €1 780 €31 967 €---
2337 888 €4 696 €1 298 €33 192 €---
2438 646 €4 198 €800 €34 448 €---
2539 418 €3 683 €285 €35 735 €---
TOTAL784 976 €311 619 €128 874 €473 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 473 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 507 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 147 €-6 420 €+11 567 €
2+5 147 €0 €+5 147 €
3+5 147 €0 €+5 147 €
4+5 147 €0 €+5 147 €
5+5 147 €0 €+5 147 €
6+5 147 €+2 393 €+2 754 €
7+5 147 €+5 050 €+97 €
8+5 147 €+5 303 €-156 €
9+5 147 €+5 562 €-415 €
10+5 147 €+5 828 €-681 €
11+5 147 €+6 101 €-954 €
12+5 147 €+6 380 €-1 233 €
13+5 147 €+6 666 €-1 519 €
14+5 147 €+6 960 €-1 813 €
15+5 147 €+7 261 €-2 114 €
16+5 147 €+7 569 €-2 422 €
17+5 147 €+7 885 €-2 738 €
18+5 147 €+8 210 €-3 063 €
19+5 147 €+8 542 €-3 395 €
20+5 147 €+8 883 €-3 736 €
21+5 147 €+9 232 €-4 085 €
22+5 147 €+9 590 €-4 443 €
23+5 147 €+9 958 €-4 811 €
24+5 147 €+10 334 €-5 187 €
25+5 147 €+10 721 €-5 574 €
Total+128 675 €+142 007 €+-13 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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