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Maison - 4 pièce(s) - 91 m²

VilleGorron (53)
Surface91m²
Coût Total99 650€
Loyer Annuel7 178€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 587,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 6 kms de Gorron et ses commodités Votre agent SAFTI vous propose cette maison en campagne à rénover avec un gros potentiel d'agrandissement, la maison dispose d'un jardin et d'un ancien atelier de 90m².Une partie de la maison n'est pas exploité et pourrait être rendu habitable.C'est une maison à rénover donc il y a des travaux à prévoir.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 53 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : David NOBIS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 839 499 100

Surface terrain : 520 m².

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Total : 99 650€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 41 870€
Valeur du bien : 95 370€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7178€/an
Fourchette totale : 467€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5604€ - 9194€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :992,86 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 350 €
Prix d'achat :53 500 €
Décote à l'achat :-36 850€ (-40.8%)
Marge achat-revente :-9 300€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 529,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 332,27€
Coût de l'assurance :8 719,38€
Taxe foncière : 717,79€/an
Soit par mois : 59,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 870 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 670€
    Isolation des combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€, Main d'œuvre: 210€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 700€
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (pose comprise)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (pose et matériaux inclus)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (pose et matériaux inclus)
  • Chambres - Rénovation:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (pose et matériaux inclus)
  • Salon - Rénovation:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (pose et matériaux inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 650 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 400 €
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -46 400 €
Résultat foncier Année 1 : -39 222 €(Déficit de 39 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 530 €/an
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -4 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 648 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17822.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 178 €46 404 €3 467 €-39 226 €21 400 €17 826 €17 826 €
27 321 €4 443 €3 377 €2 878 €--14 947 €
37 468 €4 349 €3 283 €3 119 €--11 829 €
47 617 €4 252 €3 185 €3 365 €--8 463 €
57 770 €4 151 €3 085 €3 618 €--4 845 €
67 925 €4 047 €2 981 €3 878 €--967 €
78 084 €3 939 €2 873 €4 144 €---
88 245 €3 827 €2 761 €4 418 €---
98 410 €3 711 €2 645 €4 699 €---
108 578 €3 591 €2 525 €4 987 €---
118 750 €3 467 €2 401 €5 283 €---
128 925 €3 338 €2 272 €5 586 €---
139 103 €3 205 €2 139 €5 898 €---
149 285 €3 067 €2 000 €6 218 €---
159 471 €2 924 €1 857 €6 547 €---
169 661 €2 776 €1 709 €6 885 €---
179 854 €2 622 €1 556 €7 232 €---
1810 051 €2 463 €1 397 €7 588 €---
1910 252 €2 299 €1 232 €7 953 €---
2010 457 €2 128 €1 062 €8 329 €---
2110 666 €1 951 €885 €8 715 €---
2210 879 €1 769 €702 €9 111 €---
2311 097 €1 579 €512 €9 518 €---
2411 319 €1 383 €316 €9 936 €---
2511 545 €1 179 €113 €10 366 €---
TOTAL229 911 €118 866 €50 332 €111 045 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-6 420 €+7 927 €
2+1 507 €0 €+1 507 €
3+1 507 €0 €+1 507 €
4+1 507 €0 €+1 507 €
5+1 507 €0 €+1 507 €
6+1 507 €0 €+1 507 €
7+1 507 €+953 €+554 €
8+1 507 €+1 325 €+182 €
9+1 507 €+1 410 €+97 €
10+1 507 €+1 496 €+11 €
11+1 507 €+1 585 €-78 €
12+1 507 €+1 676 €-169 €
13+1 507 €+1 769 €-262 €
14+1 507 €+1 866 €-359 €
15+1 507 €+1 964 €-457 €
16+1 507 €+2 065 €-558 €
17+1 507 €+2 169 €-662 €
18+1 507 €+2 276 €-769 €
19+1 507 €+2 386 €-879 €
20+1 507 €+2 499 €-992 €
21+1 507 €+2 614 €-1 107 €
22+1 507 €+2 733 €-1 226 €
23+1 507 €+2 855 €-1 348 €
24+1 507 €+2 981 €-1 474 €
25+1 507 €+3 110 €-1 603 €
Total+37 675 €+33 313 €+4 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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