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Appartement à vendre

VilleDijon (21)
Surface90
Coût Total161 020
Loyer Annuel13 075
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Balcon

Cet appartement de 3 pièces d'environ 69 m2 se situe au 4e et dernier étage sans ascenseur d'un immeuble du quartier de la motte Giron à Dijon. Traversant et lumineux, il offre un bel espace de vie et bénéficie d'un balcon d'environ 3 m2 sans vis-à-vis, une cuisine aménagée et équipée avec un cellier, une salle de bains, deux chambres dont une avec placard Une cave complète ce lot.

L'environnement est particulièrement calme et verdoyant, offrant un cadre de vie agréable. À environ 600 m, le Parc de la Combe Persil permet de profiter d'espaces de promenade, tout comme la Combe à la Serpent située à environ 700 m. Pour la scolarité, l'école Les Marcs d'Or se trouve à environ 600 m.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1 287€
  • Charges de copropriété : 210€
  • DPE : E
  • Mode de chauffage : réseau urbain
  • Mode de distribution de l'eau : ballon électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (http://www.georisques.gouv.fr/)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.323922, 5.041756
Total : 161 020
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 43 300
Valeur du bien : 152 300
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13075€/an
Fourchette totale : 868€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10416€ - 16413€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 851,87 €/m²
Basé sur :1680 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 668
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-147 668 (-57.5%)
Marge achat-revente :95 648€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 329,68
Coût de l'assurance :14 089,25
Taxe foncière : 1 287,00€/an
Soit par mois : 107,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 089,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage au réseau urbain.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8 000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 6 000€ = 6000€ (éléments sanitaires, carrelage, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 020 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 268
Revenus locatifs : +13 075
Charges déductibles : -53 268
Résultat foncier Année 1 : -40 193(Déficit de 40 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 968 €/an
Revenus locatifs : +13 075
Charges déductibles : -9 968
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18792.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 07553 2735 602-40 19821 400 €18 798 €18 798 €
213 3379 8275 4563 510--15 288 €
313 6039 6755 3043 928--11 359 €
413 8759 5185 1474 358--7 002 €
514 1539 3554 9854 798--2 204 €
614 4369 1874 8165 249---
714 7259 0124 6425 712---
815 0198 8324 4616 188---
915 3208 6444 2746 675---
1015 6268 4504 0807 176---
1115 9388 2503 8797 689---
1216 2578 0423 6718 216---
1316 5827 8263 4568 756---
1416 9147 6033 2329 311---
1517 2527 3723 0019 881---
1617 5977 1322 76210 465---
1717 9496 8842 51411 065---
1818 3086 6272 25711 681---
1918 6746 3611 99112 313---
2019 0486 0861 71512 962---
2119 4295 8001 43013 628---
2219 8175 5051 13414 313---
2320 2145 19982815 015---
2420 6184 88151115 737---
2521 0304 55318216 478---
TOTAL418 799233 89481 330184 90521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 905
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 746-6 420+9 166
2+2 7460+2 746
3+2 7460+2 746
4+2 7460+2 746
5+2 7460+2 746
6+2 746+914+1 832
7+2 746+1 714+1 032
8+2 746+1 856+890
9+2 746+2 003+743
10+2 746+2 153+593
11+2 746+2 307+439
12+2 746+2 465+281
13+2 746+2 627+119
14+2 746+2 793-47
15+2 746+2 964-218
16+2 746+3 140-394
17+2 746+3 319-573
18+2 746+3 504-758
19+2 746+3 694-948
20+2 746+3 889-1 143
21+2 746+4 089-1 343
22+2 746+4 294-1 548
23+2 746+4 505-1 759
24+2 746+4 721-1 975
25+2 746+4 943-2 197
Total+68 650+55 471+13 179
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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