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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface90m²
Coût Total161 020€
Loyer Annuel13 075€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Balcon

Cet appartement de 3 pièces d'environ 69 m2 se situe au 4e et dernier étage sans ascenseur d'un immeuble du quartier de la motte Giron à Dijon. Traversant et lumineux, il offre un bel espace de vie et bénéficie d'un balcon d'environ 3 m2 sans vis-à-vis, une cuisine aménagée et équipée avec un cellier, une salle de bains, deux chambres dont une avec placard Une cave complète ce lot.

L'environnement est particulièrement calme et verdoyant, offrant un cadre de vie agréable. À environ 600 m, le Parc de la Combe Persil permet de profiter d'espaces de promenade, tout comme la Combe à la Serpent située à environ 700 m. Pour la scolarité, l'école Les Marcs d'Or se trouve à environ 600 m.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1 287€
  • Charges de copropriété : 210€
  • DPE : E
  • Mode de chauffage : réseau urbain
  • Mode de distribution de l'eau : ballon électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (http://www.georisques.gouv.fr/)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.323922, 5.041756
Total : 161 020€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 152 300€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13075€/an
Fourchette totale : 868€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10416€ - 16413€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 851,87 €/m²
Basé sur :1680 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 668 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-147 668€ (-57.5%)
Marge achat-revente :95 648€ (37.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 329,68€
Coût de l'assurance :14 089,25€
Taxe foncière : 1 287,00€/an
Soit par mois : 107,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 089,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage au réseau urbain.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1 200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8 000€ = 8000€ (mobilier, électroménager, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 6 000€ = 6000€ (éléments sanitaires, carrelage, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 020 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 268 €
Revenus locatifs : +13 075 €
Charges déductibles : -53 268 €
Résultat foncier Année 1 : -40 193 €(Déficit de 40 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 968 €/an
Revenus locatifs : +13 075 €
Charges déductibles : -9 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18792.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 075 €53 273 €5 602 €-40 198 €21 400 €18 798 €18 798 €
213 337 €9 827 €5 456 €3 510 €--15 288 €
313 603 €9 675 €5 304 €3 928 €--11 359 €
413 875 €9 518 €5 147 €4 358 €--7 002 €
514 153 €9 355 €4 985 €4 798 €--2 204 €
614 436 €9 187 €4 816 €5 249 €---
714 725 €9 012 €4 642 €5 712 €---
815 019 €8 832 €4 461 €6 188 €---
915 320 €8 644 €4 274 €6 675 €---
1015 626 €8 450 €4 080 €7 176 €---
1115 938 €8 250 €3 879 €7 689 €---
1216 257 €8 042 €3 671 €8 216 €---
1316 582 €7 826 €3 456 €8 756 €---
1416 914 €7 603 €3 232 €9 311 €---
1517 252 €7 372 €3 001 €9 881 €---
1617 597 €7 132 €2 762 €10 465 €---
1717 949 €6 884 €2 514 €11 065 €---
1818 308 €6 627 €2 257 €11 681 €---
1918 674 €6 361 €1 991 €12 313 €---
2019 048 €6 086 €1 715 €12 962 €---
2119 429 €5 800 €1 430 €13 628 €---
2219 817 €5 505 €1 134 €14 313 €---
2320 214 €5 199 €828 €15 015 €---
2420 618 €4 881 €511 €15 737 €---
2521 030 €4 553 €182 €16 478 €---
TOTAL418 799 €233 894 €81 330 €184 905 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 746 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 746 €-6 420 €+9 166 €
2+2 746 €0 €+2 746 €
3+2 746 €0 €+2 746 €
4+2 746 €0 €+2 746 €
5+2 746 €0 €+2 746 €
6+2 746 €+914 €+1 832 €
7+2 746 €+1 714 €+1 032 €
8+2 746 €+1 856 €+890 €
9+2 746 €+2 003 €+743 €
10+2 746 €+2 153 €+593 €
11+2 746 €+2 307 €+439 €
12+2 746 €+2 465 €+281 €
13+2 746 €+2 627 €+119 €
14+2 746 €+2 793 €-47 €
15+2 746 €+2 964 €-218 €
16+2 746 €+3 140 €-394 €
17+2 746 €+3 319 €-573 €
18+2 746 €+3 504 €-758 €
19+2 746 €+3 694 €-948 €
20+2 746 €+3 889 €-1 143 €
21+2 746 €+4 089 €-1 343 €
22+2 746 €+4 294 €-1 548 €
23+2 746 €+4 505 €-1 759 €
24+2 746 €+4 721 €-1 975 €
25+2 746 €+4 943 €-2 197 €
Total+68 650 €+55 471 €+13 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
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