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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChambéry (73)
Surface108m²
Coût Total244 500€
Loyer Annuel16 282€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 712,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, calme, Exposition est, Interphone

Situé à Chambéry, à proximité immédiate du centre-ville, cet appartement spacieux en dernier étage AVEC ASCENSEUR séduit par ses volumes et sa luminosité. Il se compose d'une cuisine indépendante, d'un double séjour baigné de lumière, de deux chambres confortables, d'une salle de bains et de WC séparés. Un balcon transformé en loggia offre un espace supplémentaire agréable en toute saison. Un garage ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien.

Ville : Chambéry
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.575847, 5.927827
Total : 244 500€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 229 700€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 15.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16282€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 12972€ - 20436€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 923,08 €/m²
Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :315 693 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-130 693€ (-41.4%)
Marge achat-revente :71 193€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :91,69€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 303,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 176,44€
Coût de l'assurance :27 506,25€
Taxe foncière : 1 628,21€/an
Soit par mois : 135,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambéry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 660 €
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -55 660 €
Résultat foncier Année 1 : -39 378 €(Déficit de 39 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 960 €/an
Revenus locatifs : +16 282 €
Charges déductibles : -10 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17977.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 282 €55 668 €8 239 €-39 386 €21 400 €17 986 €17 986 €
216 608 €10 749 €8 021 €5 858 €--12 128 €
316 940 €10 523 €7 795 €6 417 €--5 711 €
417 279 €10 290 €7 561 €6 989 €---
517 624 €10 048 €7 319 €7 577 €---
617 977 €9 797 €7 069 €8 180 €---
718 336 €9 538 €6 810 €8 798 €---
818 703 €9 270 €6 542 €9 433 €---
919 077 €8 993 €6 264 €10 084 €---
1019 459 €8 706 €5 977 €10 753 €---
1119 848 €8 409 €5 681 €11 439 €---
1220 245 €8 102 €5 374 €12 143 €---
1320 650 €7 784 €5 056 €12 865 €---
1421 063 €7 455 €4 727 €13 607 €---
1521 484 €7 115 €4 387 €14 369 €---
1621 914 €6 763 €4 035 €15 150 €---
1722 352 €6 399 €3 671 €15 953 €---
1822 799 €6 023 €3 294 €16 776 €---
1923 255 €5 633 €2 904 €17 622 €---
2023 720 €5 230 €2 501 €18 490 €---
2124 194 €4 812 €2 084 €19 382 €---
2224 678 €4 381 €1 652 €20 298 €---
2325 172 €3 934 €1 205 €21 238 €---
2425 675 €3 472 €743 €22 203 €---
2526 189 €2 994 €265 €23 195 €---
TOTAL521 521 €232 088 €119 176 €289 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 419 €-6 420 €+9 839 €
2+3 419 €0 €+3 419 €
3+3 419 €0 €+3 419 €
4+3 419 €+383 €+3 036 €
5+3 419 €+2 273 €+1 146 €
6+3 419 €+2 454 €+965 €
7+3 419 €+2 639 €+780 €
8+3 419 €+2 830 €+589 €
9+3 419 €+3 025 €+394 €
10+3 419 €+3 226 €+193 €
11+3 419 €+3 432 €-13 €
12+3 419 €+3 643 €-224 €
13+3 419 €+3 860 €-441 €
14+3 419 €+4 082 €-663 €
15+3 419 €+4 311 €-892 €
16+3 419 €+4 545 €-1 126 €
17+3 419 €+4 786 €-1 367 €
18+3 419 €+5 033 €-1 614 €
19+3 419 €+5 287 €-1 868 €
20+3 419 €+5 547 €-2 128 €
21+3 419 €+5 815 €-2 396 €
22+3 419 €+6 089 €-2 670 €
23+3 419 €+6 371 €-2 952 €
24+3 419 €+6 661 €-3 242 €
25+3 419 €+6 959 €-3 540 €
Total+85 475 €+86 830 €+-1 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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