Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface72m²
Coût Total283 980€
Loyer Annuel16 074€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 291,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Gardien, Interphone, Pas de balcon

? T3 à rénover – Quartier Cassin/Kirchner – NiceOpportunité ! Spacieux 3 pièces à rénover, situé dans un secteur proche tram, commerces et écoles. Belle luminosité et fort potentiel de transformation. Idéal investissement ou premier achat.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.670811, 7.219761
Total : 283 980€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 105 780€
Valeur du bien : 270 780€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16074€/an
Fourchette totale : 952€ - 1884€/mois
Fourchette annuelle : 11426€ - 22613€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 521,74 €/m²
Basé sur :581 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 565 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-88 565€ (-34.9%)
Marge achat-revente :-30 415€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 406,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 489,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 965,84€
Coût de l'assurance :24 848,25€
Taxe foncière : 1 607,42€/an
Soit par mois : 133,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 623,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 780 €(1 469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 12 500€
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: 1 200€ = 1 200€, Total: 6 800€
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 1 000€ = 1 000€, Total: 3 500€
  • Cuisine:36 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre: 3 000€ = 3 000€, Total: 18 000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 2 000€ = 2 000€, Total: 7 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1 440€, Main d'œuvre: 960€ = 960€, Total: 2 400€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€ = 720€, Main d'œuvre: 720€ = 720€, Total: 1 440€
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: 500€ = 500€, Total: 1 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 994 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 914 €
Revenus locatifs : +16 074 €
Charges déductibles : -117 914 €
Résultat foncier Année 1 : -101 840 €(Déficit de 101 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 134 €/an
Revenus locatifs : +16 074 €
Charges déductibles : -12 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80439.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 074 €117 923 €9 542 €-101 849 €21 400 €80 449 €80 449 €
216 396 €11 890 €9 288 €4 506 €--75 943 €
316 724 €11 628 €9 026 €5 096 €--70 847 €
417 058 €11 356 €8 755 €5 702 €--65 145 €
517 399 €11 076 €8 475 €6 323 €--58 822 €
617 747 €10 786 €8 184 €6 961 €--51 861 €
718 102 €10 485 €7 884 €7 617 €--44 244 €
818 464 €10 175 €7 574 €8 289 €--35 955 €
918 833 €9 854 €7 252 €8 980 €--26 975 €
1019 210 €9 521 €6 920 €9 689 €--17 286 €
1119 594 €9 177 €6 576 €10 417 €--6 869 €
1219 986 €8 821 €6 220 €11 165 €---
1320 386 €8 453 €5 852 €11 933 €---
1420 794 €8 073 €5 471 €12 721 €---
1521 210 €7 679 €5 077 €13 531 €---
1621 634 €7 271 €4 670 €14 363 €---
1722 066 €6 850 €4 248 €15 217 €---
1822 508 €6 413 €3 812 €16 094 €---
1922 958 €5 962 €3 361 €16 996 €---
2023 417 €5 495 €2 894 €17 922 €---
2123 885 €5 012 €2 411 €18 873 €---
2224 363 €4 513 €1 912 €19 850 €---
2324 850 €3 996 €1 395 €20 854 €---
2425 347 €3 461 €860 €21 886 €---
2525 854 €2 908 €307 €22 946 €---
TOTAL514 860 €308 780 €137 966 €206 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 376 €-6 420 €+9 796 €
2+3 376 €0 €+3 376 €
3+3 376 €0 €+3 376 €
4+3 376 €0 €+3 376 €
5+3 376 €0 €+3 376 €
6+3 376 €0 €+3 376 €
7+3 376 €0 €+3 376 €
8+3 376 €0 €+3 376 €
9+3 376 €0 €+3 376 €
10+3 376 €0 €+3 376 €
11+3 376 €0 €+3 376 €
12+3 376 €+3 349 €+27 €
13+3 376 €+3 580 €-204 €
14+3 376 €+3 816 €-440 €
15+3 376 €+4 059 €-683 €
16+3 376 €+4 309 €-933 €
17+3 376 €+4 565 €-1 189 €
18+3 376 €+4 828 €-1 452 €
19+3 376 €+5 099 €-1 723 €
20+3 376 €+5 376 €-2 000 €
21+3 376 €+5 662 €-2 286 €
22+3 376 €+5 955 €-2 579 €
23+3 376 €+6 256 €-2 880 €
24+3 376 €+6 566 €-3 190 €
25+3 376 €+6 884 €-3 508 €
Total+84 400 €+63 885 €+20 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →