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Détails du bien

VilleDelut (55)
Surface169m²
Coût Total141 300€
Loyer Annuel13 842€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 526,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Delut
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55150
Total : 141 300€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 45 180€
Valeur du bien : 134 180€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13842€/an
Fourchette totale : 930€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 11163€ - 17162€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :597,65 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :101 002 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-12 002€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-40 298€ (-39.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 721,48€
Coût de l'assurance :12 363,75€
Taxe foncière : 1 384,16€/an
Soit par mois : 115,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :306,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 169 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Parquet en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 180 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 561 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 619 €
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -51 619 €
Résultat foncier Année 1 : -37 778 €(Déficit de 37 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 439 €/an
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -6 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16377.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 842 €51 624 €4 565 €-37 782 €21 400 €16 382 €16 382 €
214 118 €6 321 €4 442 €7 798 €--8 584 €
314 401 €6 193 €4 314 €8 208 €--377 €
414 689 €6 061 €4 183 €8 627 €---
514 983 €5 925 €4 047 €9 057 €---
615 282 €5 785 €3 906 €9 497 €---
715 588 €5 640 €3 761 €9 948 €---
815 900 €5 490 €3 611 €10 410 €---
916 218 €5 335 €3 456 €10 883 €---
1016 542 €5 174 €3 296 €11 368 €---
1116 873 €5 009 €3 130 €11 864 €---
1217 210 €4 838 €2 959 €12 372 €---
1317 555 €4 661 €2 783 €12 893 €---
1417 906 €4 479 €2 600 €13 427 €---
1518 264 €4 290 €2 411 €13 974 €---
1618 629 €4 095 €2 217 €14 534 €---
1719 002 €3 894 €2 015 €15 107 €---
1819 382 €3 686 €1 807 €15 696 €---
1919 769 €3 471 €1 592 €16 298 €---
2020 165 €3 249 €1 370 €16 915 €---
2120 568 €3 020 €1 141 €17 548 €---
2220 979 €2 783 €904 €18 196 €---
2321 399 €2 538 €659 €18 861 €---
2421 827 €2 285 €406 €19 542 €---
2522 263 €2 024 €145 €20 240 €---
TOTAL443 351 €157 869 €65 721 €285 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907 €-6 420 €+9 327 €
2+2 907 €0 €+2 907 €
3+2 907 €0 €+2 907 €
4+2 907 €+2 475 €+432 €
5+2 907 €+2 717 €+190 €
6+2 907 €+2 849 €+58 €
7+2 907 €+2 984 €-77 €
8+2 907 €+3 123 €-216 €
9+2 907 €+3 265 €-358 €
10+2 907 €+3 410 €-503 €
11+2 907 €+3 559 €-652 €
12+2 907 €+3 712 €-805 €
13+2 907 €+3 868 €-961 €
14+2 907 €+4 028 €-1 121 €
15+2 907 €+4 192 €-1 285 €
16+2 907 €+4 360 €-1 453 €
17+2 907 €+4 532 €-1 625 €
18+2 907 €+4 709 €-1 802 €
19+2 907 €+4 889 €-1 982 €
20+2 907 €+5 075 €-2 168 €
21+2 907 €+5 264 €-2 357 €
22+2 907 €+5 459 €-2 552 €
23+2 907 €+5 658 €-2 751 €
24+2 907 €+5 863 €-2 956 €
25+2 907 €+6 072 €-3 165 €
Total+72 675 €+85 645 €+-12 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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