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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface78
Coût Total126 650
Loyer Annuel9 374
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois-11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 410,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Jardin

APPARTEMENT 4 PIÈCES AVEC BALCON GARAGE CAVE ET JARDIN PRIVATIF

En vente : à 16 km de la mer Méditerranée et à 25 km de la frontière espagnole, à PERPIGNAN (66000), nous sommes ravis de vous proposer cet appartement de 4 pièces de 78 m².

Il est situé au deuxième étage d'un immeuble. Il est organisé comme suit : un bel espace séjour avec balcon, deux chambres, un bureau, une cuisine aménagée équipée, une salle de bains et des toilettes. L'appartement bénéficie d'un chauffage individuel.

Une cave lui est associée. Un jardin commun à l'immeuble et un balcon confèrent à cet appartement un gain d'espace bienvenu.

Il est à vendre avec une place de parking dans le garage.

Tous les types d'établissements scolaires sont implantés à moins de 10 minutes à pied, tout comme deux crèches. Côté transports, il y a les gares Perpignan, Rivesaltes et Le Soler à moins de 10 minutes en voiture. L'aéroport Perpignan-Rivesaltes est accessible à 6 km. Vous trouverez le cinéma Castillet 1 de même qu'une bibliothèque et un conservatoire à proximité. On trouve également des restaurants, des commerces, des boulangeries, des supermarchés, quatre bureaux de poste et des boucheries-charcuteries.

C'est un appartement en copropriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Envie d'en savoir plus sur cet appartement en vente ? Prenez contact avec notre agence immobilière Guy Hoquet SAINT LAURENT DE LA SALANQUE. Copropriété de 11 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 600.00 euros.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696548, 2.896462
Total : 126 650
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 7 850
Valeur du bien : 117 850
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9374€/an
Fourchette totale : 631€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 7567€ - 11612€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,76 €/m²
Basé sur :897 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 909
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-12 909 (-10.5%)
Marge achat-revente :-3 741€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 655,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 519,06
Coût de l'assurance :9 498,75
Taxe foncière : 937,38€/an
Soit par mois : 78,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 781,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 850(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:850
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: -75€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: -75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les coûts de rénovation de salle de bain sont basés sur une estimation moyenne pour une salle de bain complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 650 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 056
Revenus locatifs : +9 374
Charges déductibles : -14 056
Résultat foncier Année 1 : -4 682(Déficit de 4 682 €)
Imputable sur revenu global : 4 682
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 206 €/an
Revenus locatifs : +9 374
Charges déductibles : -6 206
Résultat foncier Années 2+ : 3 168 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 37414 0604 192-4 6864 686 €--
29 5616 0984 0803 463---
39 7525 9823 9653 771---
49 9485 8623 8454 085---
510 1465 7383 7214 408---
610 3495 6103 5934 739---
710 5565 4783 4605 079---
810 7685 3413 3235 427---
910 9835 1993 1825 784---
1011 2035 0523 0356 150---
1111 4274 9012 8846 526---
1211 6554 7442 7276 911---
1311 8884 5832 5657 306---
1412 1264 4152 3987 711---
1512 3684 2422 2258 126---
1612 6164 0632 0468 553---
1712 8683 8781 8618 990---
1813 1263 6861 6699 439---
1913 3883 4891 4719 899---
2013 6563 2841 26710 372---
2113 9293 0721 05510 857---
2214 2072 85483611 354---
2314 4922 62761011 864---
2414 7812 39337612 388---
2515 0772 15113412 926---
TOTAL300 244118 80260 519181 4424 686Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 406
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 442
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968-1 406+3 374
2+1 968+1 039+929
3+1 968+1 131+837
4+1 968+1 226+742
5+1 968+1 322+646
6+1 968+1 422+546
7+1 968+1 524+444
8+1 968+1 628+340
9+1 968+1 735+233
10+1 968+1 845+123
11+1 968+1 958+10
12+1 968+2 073-105
13+1 968+2 192-224
14+1 968+2 313-345
15+1 968+2 438-470
16+1 968+2 566-598
17+1 968+2 697-729
18+1 968+2 832-864
19+1 968+2 970-1 002
20+1 968+3 112-1 144
21+1 968+3 257-1 289
22+1 968+3 406-1 438
23+1 968+3 559-1 591
24+1 968+3 716-1 748
25+1 968+3 878-1 910
Total+49 200+54 433+-5 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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