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🏡 F2 59m² lumineux – Centre F2 - Thann – Vue dégagée – Sans frais d’agence

Bien expiré
VilleThann (68)
Surface59m²
Coût Total121 410€
Loyer Annuel8 541€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 440,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 F2 59m² lumineux – Centre Thann – Vue dégagée – Sans frais d’agence

📍 Thann centre-ville Particulier vend bel appartement F2 de 59 m², situé au 2ᵉ et dernier étage d’une copropriété de 1982, hyper calme et bien entretenue. L’appartement, en bon état général, offre : Un séjour lumineux exposé sud-est Une belle vue dégagée Une cuisine séparée Une chambre spacieuse Salle de bain et WC

🔹 Dernier étage (pas de voisin au-dessus) 🔹 Chauffage électrique à inertie sèche 🔹 Faibles charges : 20 € / mois 🔹 Emplacement idéal, tout à pied (commerces, services, transports)

💰 Prix : 85 000 €

✅ Vente entre particuliers – Aucun frais d’agence

Appartement lumineux, au calme, avec vue agréable et faibles charges — idéal premier achat ou couple.

📞 Contact par message pour plus d’informations et organiser une visite.

Ville : Thann
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68800
Coordonnées : 47.812830, 7.098380
Total : 121 410€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 29 610€
Valeur du bien : 114 610€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.06€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 15.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8541€/an
Fourchette totale : 563€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6761€ - 10789€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 596,44€
Coût de l'assurance :10 623,37€
Taxe foncière : 854,09€/an
Soit par mois : 71,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 711,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique à inertie sèche
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 610 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 900€ = 5400€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Salon - Rénovation légère:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité vérification: 1 salon × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Revêtement sol:2 110€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€, Électricité vérification: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thann (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 410 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 180 €
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -35 180 €
Résultat foncier Année 1 : -26 639 €(Déficit de 26 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 570 €/an
Revenus locatifs : +8 541 €
Charges déductibles : -5 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5239.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 541 €35 184 €4 055 €-26 643 €21 400 €5 243 €5 243 €
28 712 €5 466 €3 947 €3 245 €--1 998 €
38 886 €5 355 €3 836 €3 531 €---
49 064 €5 239 €3 720 €3 825 €---
59 245 €5 120 €3 601 €4 125 €---
69 430 €4 996 €3 477 €4 434 €---
79 618 €4 868 €3 349 €4 750 €---
89 811 €4 736 €3 217 €5 075 €---
910 007 €4 599 €3 080 €5 408 €---
1010 207 €4 458 €2 939 €5 749 €---
1110 411 €4 312 €2 793 €6 100 €---
1210 620 €4 160 €2 641 €6 459 €---
1310 832 €4 004 €2 485 €6 828 €---
1411 049 €3 842 €2 323 €7 207 €---
1511 270 €3 674 €2 155 €7 595 €---
1611 495 €3 501 €1 982 €7 994 €---
1711 725 €3 322 €1 803 €8 403 €---
1811 959 €3 137 €1 618 €8 822 €---
1912 199 €2 945 €1 426 €9 253 €---
2012 443 €2 747 €1 228 €9 695 €---
2112 691 €2 542 €1 023 €10 149 €---
2212 945 €2 330 €811 €10 615 €---
2313 204 €2 111 €592 €11 093 €---
2413 468 €1 884 €365 €11 584 €---
2513 738 €1 649 €130 €12 088 €---
TOTAL273 569 €126 182 €58 596 €147 387 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-6 420 €+8 214 €
2+1 794 €0 €+1 794 €
3+1 794 €+460 €+1 334 €
4+1 794 €+1 147 €+647 €
5+1 794 €+1 238 €+556 €
6+1 794 €+1 330 €+464 €
7+1 794 €+1 425 €+369 €
8+1 794 €+1 522 €+272 €
9+1 794 €+1 622 €+172 €
10+1 794 €+1 725 €+69 €
11+1 794 €+1 830 €-36 €
12+1 794 €+1 938 €-144 €
13+1 794 €+2 048 €-254 €
14+1 794 €+2 162 €-368 €
15+1 794 €+2 279 €-485 €
16+1 794 €+2 398 €-604 €
17+1 794 €+2 521 €-727 €
18+1 794 €+2 647 €-853 €
19+1 794 €+2 776 €-982 €
20+1 794 €+2 909 €-1 115 €
21+1 794 €+3 045 €-1 251 €
22+1 794 €+3 185 €-1 391 €
23+1 794 €+3 328 €-1 534 €
24+1 794 €+3 475 €-1 681 €
25+1 794 €+3 627 €-1 833 €
Total+44 850 €+44 216 €+634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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