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Maison 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleNueil-les-Aubiers (79)
Surface66
Coût Total98 421
Loyer Annuel6 171
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 390 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 854,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 66 m² - Maison 3 pièces 66 m²

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruptions, référence Laforêt 37808 :

Maison à rénover, située sur la commune de Nueil-les-Aubiers, à proximité des commodités et des écoles.

Elle se compose d'une cuisine-salle à manger lumineuse de 26m2, un salon, ainsi qu'un WC séparé. A l'étage, une chambre de 18m2 et une salle d'eau.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'une dépendance en pierre de 12m2, idéale pour du stockage, ainsi que d'un jardin d'environ 400 m².

Côté technique : les menuiseries sont en PVC double vitrage et bois simple vitrage. Le chauffage est assuré par des radiateurs électriques. Assainissement collectif conforme.

Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Nueil les Aubiers l Pierrick BOURRY

Surface : 66 m²

Consommation énergie primaire : 297 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 531 € et 2 071 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nueil-les-Aubiers
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79250
Coordonnées : 46.906242, -0.561905
Total : 98 421
Prix d'acquisition : 56 390
Travaux : 37 520
Valeur du bien : 93 910
Frais de notaire : 4 511
Coût estimé : 4 511
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6171€/an
Fourchette totale : 395€ - 669€/mois
Fourchette annuelle : 4740€ - 8033€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :66 000
Prix d'achat :56 390
Décote à l'achat :-9 610 (-14.6%)
Marge achat-revente :-32 421€ (-49.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 421
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 516,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 815,82
Coût de l'assurance :8 611,84
Taxe foncière : 617,06€/an
Soit par mois : 51,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 514,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en cours de rénovation, installations obsolètes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec parquet à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 520(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 620
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 70€/m² = 4620€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 100
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nueil-les-Aubiers. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 171 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 421 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 617 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 785
Revenus locatifs : +6 171
Charges déductibles : -41 785
Résultat foncier Année 1 : -35 615(Déficit de 35 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 215
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 265 €/an
Revenus locatifs : +6 171
Charges déductibles : -4 265
Résultat foncier Années 2+ : 1 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14214.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 390
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 654(65% de 56 390 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 333 €/an
Calcul : 36 654 € × 3,636% = 1 333
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 17141 7883 307-35 61821 400 €14 218 €14 218 €
26 2944 1813 2192 113--12 104 €
36 4204 0903 1282 330--9 774 €
46 5483 9963 0342 552--7 222 €
56 6793 8992 9372 781--4 441 €
66 8133 7982 8373 015--1 426 €
76 9493 6942 7323 255---
87 0883 5862 6253 502---
97 2303 4752 5133 755---
107 3743 3602 3984 015---
117 5223 2412 2794 281---
127 6723 1172 1564 555---
137 8262 9902 0284 836---
147 9822 8581 8965 125---
158 1422 7211 7605 421---
168 3052 5801 6185 725---
178 4712 4341 4726 037---
188 6402 2831 3216 358---
198 8132 1261 1656 687---
208 9891 9651 0037 025---
219 1691 7978367 372---
229 3531 6246627 729---
239 5401 4454838 095---
249 7301 2602988 471---
259 9251 0681068 857---
TOTAL197 647109 37447 81688 27321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 296-6 420+7 716
2+1 2960+1 296
3+1 2960+1 296
4+1 2960+1 296
5+1 2960+1 296
6+1 2960+1 296
7+1 296+549+747
8+1 296+1 051+245
9+1 296+1 126+170
10+1 296+1 204+92
11+1 296+1 284+12
12+1 296+1 367-71
13+1 296+1 451-155
14+1 296+1 537-241
15+1 296+1 626-330
16+1 296+1 717-421
17+1 296+1 811-515
18+1 296+1 907-611
19+1 296+2 006-710
20+1 296+2 107-811
21+1 296+2 212-916
22+1 296+2 319-1 023
23+1 296+2 428-1 132
24+1 296+2 541-1 245
25+1 296+2 657-1 361
Total+32 400+26 482+5 918
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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