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Appartement 79 m2 rénové proche Campus Neyrpic

VilleGrenoble (38)
Surface79m²
Coût Total175 020€
Loyer Annuel11 319€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 632,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement 79 m2 rénové récemment (peinture et électricité) proche Parc Paul Mistral, Campus, Neyrpic.

Traversant est - ouest dans quartier calme, proche écoles et transports.

Rapports et expertises à jour.

Agences immobilières et courtiers s'abstenir.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.183590, 5.747340
Total : 175 020€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 164 700€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11319€/an
Fourchette totale : 735€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 8821€ - 14526€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 378,38 €/m²
Basé sur :667 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 892 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-58 892€ (-31.3%)
Marge achat-revente :12 872€ (6.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 029,87€
Coût de l'assurance :15 314,25€
Taxe foncière : 1 131,95€/an
Soit par mois : 94,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(452 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€ = 2880€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 320 €
Revenus locatifs : +11 319 €
Charges déductibles : -43 320 €
Résultat foncier Année 1 : -32 000 €(Déficit de 32 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 600 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 620 €/an
Revenus locatifs : +11 319 €
Charges déductibles : -7 620 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10600.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 319 €43 325 €5 881 €-32 006 €21 400 €10 606 €10 606 €
211 546 €7 469 €5 725 €4 077 €--6 529 €
311 777 €7 307 €5 563 €4 469 €--2 060 €
412 012 €7 140 €5 396 €4 872 €---
512 253 €6 967 €5 223 €5 285 €---
612 498 €6 789 €5 044 €5 709 €---
712 748 €6 604 €4 859 €6 144 €---
813 003 €6 412 €4 668 €6 590 €---
913 263 €6 214 €4 470 €7 048 €---
1013 528 €6 009 €4 265 €7 519 €---
1113 798 €5 797 €4 053 €8 001 €---
1214 074 €5 578 €3 834 €8 496 €---
1314 356 €5 351 €3 607 €9 005 €---
1414 643 €5 117 €3 372 €9 526 €---
1514 936 €4 874 €3 129 €10 062 €---
1615 235 €4 623 €2 878 €10 612 €---
1715 539 €4 363 €2 618 €11 176 €---
1815 850 €4 094 €2 349 €11 756 €---
1916 167 €3 816 €2 071 €12 351 €---
2016 490 €3 528 €1 784 €12 962 €---
2116 820 €3 231 €1 486 €13 590 €---
2217 157 €2 923 €1 178 €14 234 €---
2317 500 €2 604 €860 €14 896 €---
2417 850 €2 275 €530 €15 575 €---
2518 207 €1 934 €189 €16 273 €---
TOTAL362 566 €164 343 €85 030 €198 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377 €-6 420 €+8 797 €
2+2 377 €0 €+2 377 €
3+2 377 €0 €+2 377 €
4+2 377 €+844 €+1 533 €
5+2 377 €+1 586 €+791 €
6+2 377 €+1 713 €+664 €
7+2 377 €+1 843 €+534 €
8+2 377 €+1 977 €+400 €
9+2 377 €+2 115 €+262 €
10+2 377 €+2 256 €+121 €
11+2 377 €+2 400 €-23 €
12+2 377 €+2 549 €-172 €
13+2 377 €+2 701 €-324 €
14+2 377 €+2 858 €-481 €
15+2 377 €+3 019 €-642 €
16+2 377 €+3 184 €-807 €
17+2 377 €+3 353 €-976 €
18+2 377 €+3 527 €-1 150 €
19+2 377 €+3 705 €-1 328 €
20+2 377 €+3 889 €-1 512 €
21+2 377 €+4 077 €-1 700 €
22+2 377 €+4 270 €-1 893 €
23+2 377 €+4 469 €-2 092 €
24+2 377 €+4 673 €-2 296 €
25+2 377 €+4 882 €-2 505 €
Total+59 425 €+59 467 €+-42 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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