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Maison 5 pièces 113 m²

VilleJosselin (56)
Surface113m²
Coût Total173 800€
Loyer Annuel11 294€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 113 m²

Proche du centre-ville de Josselin, maison en pierre à rénover de 113 m² habitables. Elle comprend au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour avec cheminée et insert, une salle de bains avec toilettes, et une autre pièce à l'arrière. Au 1er étage, le couloir dessert trois chambres, dont une avec cheminée et une autre avec toilettes. Un grenier se trouve au 2ème étage. Le terrain de 250 m², clos à l'arrière, abrite également un préau, une chaufferie et un puits. Maison raccordée au tout-à-l'égout. Très belle vue sur le clocher et les toit du château. Ref 1850

Surface : 113 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Josselin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.959900, -2.545888
Total : 173 800€
Prix d'acquisition : 113 000€
Travaux : 51 760€
Valeur du bien : 164 760€
Frais de notaire : 9 040€
Coût estimé : 9 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11294€/an
Fourchette totale : 738€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 8854€ - 14406€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 680,28 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 872 €
Prix d'achat :113 000 €
Décote à l'achat :-76 872€ (-40.5%)
Marge achat-revente :16 072€ (8.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 895,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 665,96€
Coût de l'assurance :13 035,00€
Taxe foncière : 1 129,40€/an
Soit par mois : 94,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 941,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Rafraîchissement des murs, nettoyage et peinture
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 760 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 910€
    Isolation combles: 113 m² × 70€/m² = 7910€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Rafraîchissement salon: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Josselin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 294 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 072 €
Revenus locatifs : +11 294 €
Charges déductibles : -59 072 €
Résultat foncier Année 1 : -47 778 €(Déficit de 47 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 312 €/an
Revenus locatifs : +11 294 €
Charges déductibles : -7 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26378.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450 €(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 294 €59 078 €5 667 €-47 784 €21 400 €26 384 €26 384 €
211 520 €7 165 €5 514 €4 355 €--22 029 €
311 750 €7 008 €5 357 €4 743 €--17 287 €
411 985 €6 845 €5 194 €5 141 €--12 146 €
512 225 €6 676 €5 026 €5 549 €--6 598 €
612 469 €6 502 €4 852 €5 967 €--630 €
712 719 €6 323 €4 672 €6 396 €---
812 973 €6 137 €4 486 €6 836 €---
913 233 €5 945 €4 294 €7 288 €---
1013 497 €5 746 €4 095 €7 751 €---
1113 767 €5 541 €3 890 €8 226 €---
1214 043 €5 329 €3 678 €8 714 €---
1314 324 €5 110 €3 459 €9 214 €---
1414 610 €4 883 €3 233 €9 727 €---
1514 902 €4 649 €2 999 €10 253 €---
1615 200 €4 407 €2 757 €10 793 €---
1715 504 €4 157 €2 507 €11 347 €---
1815 814 €3 899 €2 248 €11 915 €---
1916 131 €3 632 €1 981 €12 499 €---
2016 453 €3 356 €1 705 €13 097 €---
2116 782 €3 071 €1 420 €13 711 €---
2217 118 €2 776 €1 125 €14 342 €---
2317 460 €2 471 €821 €14 989 €---
2417 809 €2 157 €506 €15 653 €---
2518 166 €1 831 €180 €16 335 €---
TOTAL361 750 €174 696 €81 666 €187 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 294 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 372 €-6 420 €+8 792 €
2+2 372 €0 €+2 372 €
3+2 372 €0 €+2 372 €
4+2 372 €0 €+2 372 €
5+2 372 €0 €+2 372 €
6+2 372 €0 €+2 372 €
7+2 372 €+1 730 €+642 €
8+2 372 €+2 051 €+321 €
9+2 372 €+2 186 €+186 €
10+2 372 €+2 325 €+47 €
11+2 372 €+2 468 €-96 €
12+2 372 €+2 614 €-242 €
13+2 372 €+2 764 €-392 €
14+2 372 €+2 918 €-546 €
15+2 372 €+3 076 €-704 €
16+2 372 €+3 238 €-866 €
17+2 372 €+3 404 €-1 032 €
18+2 372 €+3 575 €-1 203 €
19+2 372 €+3 750 €-1 378 €
20+2 372 €+3 929 €-1 557 €
21+2 372 €+4 113 €-1 741 €
22+2 372 €+4 303 €-1 931 €
23+2 372 €+4 497 €-2 125 €
24+2 372 €+4 696 €-2 324 €
25+2 372 €+4 900 €-2 528 €
Total+59 300 €+56 116 €+3 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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