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Maison 4 pièces 103 m²

VilleSéglien (56)
Surface103m²
Coût Total102 100€
Loyer Annuel10 310€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 800,97 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison de ville mitoyenne au cœur de Séglien

A44458NML56 - Une maison à usage d'habitation comprenant :

Au rez-de-chaussée : un salon-séjour, une cuisine ouverte sur une pièce de vie avec poêle à granulés de bois, une salle d'eau, un WC indépendant, ainsi qu'une porte donnant accès à un atelier.

Un bel escalier central mène au premier étage, composé d'une grande chambre occupant toute la largeur de la maison.

Le jardin, bien proportionné, bénéficie d'une vue dégagée sur la campagne environnante.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A44458NML56 Date de réalisation du diagnostic : 24/02/2025 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 760 € et 2 410 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Séglien
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.079834, -3.128585
Total : 102 100€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10310€/an
Fourchette totale : 656€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7872€ - 13504€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 13.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 817,17 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :187 169 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-104 669€ (-55.9%)
Marge achat-revente :85 069€ (45.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :498,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 527,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 488,77€
Coût de l'assurance :8 678,50€
Taxe foncière : 1 031,02€/an
Soit par mois : 85,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si ancien ou insuffisant
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet (environ 37 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture et mise à jour de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 310 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 674 €
Revenus locatifs : +10 310 €
Charges déductibles : -17 674 €
Résultat foncier Année 1 : -7 363 €(Déficit de 7 363 €)
Imputable sur revenu global : 7 363 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 674 €/an
Revenus locatifs : +10 310 €
Charges déductibles : -4 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 637 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 310 €17 677 €3 299 €-7 367 €7 367 €--
210 516 €4 588 €3 210 €5 929 €---
310 727 €4 496 €3 117 €6 231 €---
410 941 €4 400 €3 022 €6 541 €---
511 160 €4 302 €2 924 €6 858 €---
611 383 €4 201 €2 822 €7 183 €---
711 611 €4 096 €2 718 €7 515 €---
811 843 €3 987 €2 609 €7 856 €---
912 080 €3 875 €2 497 €8 205 €---
1012 322 €3 760 €2 381 €8 562 €---
1112 568 €3 640 €2 262 €8 928 €---
1212 819 €3 516 €2 138 €9 303 €---
1313 076 €3 389 €2 011 €9 687 €---
1413 337 €3 257 €1 879 €10 080 €---
1513 604 €3 121 €1 742 €10 483 €---
1613 876 €2 980 €1 602 €10 896 €---
1714 154 €2 834 €1 456 €11 319 €---
1814 437 €2 684 €1 306 €11 753 €---
1914 725 €2 529 €1 151 €12 197 €---
2015 020 €2 368 €990 €12 652 €---
2115 320 €2 203 €825 €13 118 €---
2215 627 €2 031 €653 €13 595 €---
2315 939 €1 854 €476 €14 085 €---
2416 258 €1 672 €294 €14 586 €---
2516 583 €1 483 €105 €15 100 €---
TOTAL330 238 €94 943 €47 489 €235 296 €7 367 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 165 €-2 210 €+4 375 €
2+2 165 €+1 779 €+386 €
3+2 165 €+1 869 €+296 €
4+2 165 €+1 962 €+203 €
5+2 165 €+2 057 €+108 €
6+2 165 €+2 155 €+10 €
7+2 165 €+2 255 €-90 €
8+2 165 €+2 357 €-192 €
9+2 165 €+2 461 €-296 €
10+2 165 €+2 569 €-404 €
11+2 165 €+2 678 €-513 €
12+2 165 €+2 791 €-626 €
13+2 165 €+2 906 €-741 €
14+2 165 €+3 024 €-859 €
15+2 165 €+3 145 €-980 €
16+2 165 €+3 269 €-1 104 €
17+2 165 €+3 396 €-1 231 €
18+2 165 €+3 526 €-1 361 €
19+2 165 €+3 659 €-1 494 €
20+2 165 €+3 795 €-1 630 €
21+2 165 €+3 935 €-1 770 €
22+2 165 €+4 079 €-1 914 €
23+2 165 €+4 225 €-2 060 €
24+2 165 €+4 376 €-2 211 €
25+2 165 €+4 530 €-2 365 €
Total+54 125 €+70 589 €+-16 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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