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Détails du bien

VilleAmou (40)
Surface152
Coût Total195 360
Loyer Annuel15 820
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 980,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située au cœur d'Amou, charmante ville médiévale fleurie des Landes, cette maison comprend actuellement deux appartements et pourrait facilement être réunie en une seule habitation. Amou offre toutes les commodités : supermarchés, cinéma, centres médicaux, restaurants, bars et bien plus encore.

Le premier appartement (38m2) dispose d'une chambre avec un coin séjour-cuisine et une salle de bain. Le deuxième appartement (84m2) dispose de deux chambres. La cour de l'appartement du rez-de-chaussée est accessible via le séjour, et l'appartement du premier étage a son propre balcon. La propriété bénéficie de double vitrage et d'un garage de 35m2. Cette propriété pourrait être une opportunité d'investissement pour des revenus locatifs, ou pourrait simplement être transformé en maison familiale. Commerces, bars, restaurants, écoles sont tous accessibles à pied. Les aéroports de Biarritz, Pau et Bordeaux ou Toulouse, les gares TGV de Dax et Orthez et les autoroutes sont facilement accessibles. La propriété est située entre la côte Atlantique et les montagnes des Pyrénées.

Ville : Amou
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Total : 195 360
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 34 440
Valeur du bien : 183 440
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1318€/mois
Loyer annuel estimé : 15820€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 12607€ - 19853€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,95 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 640
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-44 640 (-23.1%)
Marge achat-revente :-1 720€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 045,46
Coût de l'assurance :17 094,00
Taxe foncière : 1 582,04€/an
Soit par mois : 131,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 318,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :151,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 440(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 440
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 318 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 820 €/an
Calcul : 1 318 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 360 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 582 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 458
Revenus locatifs : +15 820
Charges déductibles : -43 458
Résultat foncier Année 1 : -27 637(Déficit de 27 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 237
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 018 €/an
Revenus locatifs : +15 820
Charges déductibles : -9 018
Résultat foncier Années 2+ : 6 803 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6237.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 82043 4646 758-27 64421 400 €6 244 €6 244 €
216 1378 8476 5817 290---
316 4608 6646 3987 796---
416 7898 4746 2088 315---
517 1248 2776 0118 847---
617 4678 0745 8089 393---
717 8167 8635 5979 954---
818 1737 6445 37910 528---
918 5367 4185 15211 118---
1018 9077 1844 91811 723---
1119 2856 9424 67612 343---
1219 6716 6904 42512 980---
1320 0646 4304 16513 634---
1420 4656 1613 89514 304---
1520 8755 8823 61614 992---
1621 2925 5933 32815 699---
1721 7185 2943 02916 424---
1822 1524 9852 71917 168---
1922 5954 6642 39817 932---
2023 0474 3322 06618 716---
2123 5083 9881 72219 520---
2223 9783 6321 36620 347---
2324 4583 26399721 195---
2424 9472 88161522 066---
2525 4462 48522022 961---
TOTAL506 732189 13098 045317 60121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 601
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 322-6 420+9 742
2+3 322+314+3 008
3+3 322+2 339+983
4+3 322+2 494+828
5+3 322+2 654+668
6+3 322+2 818+504
7+3 322+2 986+336
8+3 322+3 158+164
9+3 322+3 335-13
10+3 322+3 517-195
11+3 322+3 703-381
12+3 322+3 894-572
13+3 322+4 090-768
14+3 322+4 291-969
15+3 322+4 498-1 176
16+3 322+4 710-1 388
17+3 322+4 927-1 605
18+3 322+5 150-1 828
19+3 322+5 379-2 057
20+3 322+5 615-2 293
21+3 322+5 856-2 534
22+3 322+6 104-2 782
23+3 322+6 359-3 037
24+3 322+6 620-3 298
25+3 322+6 888-3 566
Total+83 050+95 280+-12 230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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