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Maison 6 pièces 135 m²

VilleTampon (974)
Surface135m²
Coût Total192 780€
Loyer Annuel18 853€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 135 m²

TAMPON 97430 - EXCLUSIVITÉ pour cette maison F4/5 d'environ 135 m2 habitables édifiée sur deux niveaux dans un secteur recherché. Le coin jour bénéficie d'une pièce à vivre conviviale et d'une cuisine lumineuse. Le coin nuit offre 4 grandes chambres allant de 15 à 17,50 m2 - 1 bureau et 1 salle d'eau avec WC. À l'extérieur vous disposez d'une vaste terrasse non couverte d'environ 60 m2 - d'une salle d'eau et d'un garage d'environ 40 m2. Emplacement de choix. Travaux à prévoir. Idéal pour qui souhaite en faire sa résidence principale ou un investissement locatif. À VISITER D'URGENCE Ref 5708 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 135 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Tampon
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97430
Coordonnées : -21.281387, 55.516804
Total : 192 780€
Prix d'acquisition : 171 000€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 179 100€
Frais de notaire : 13 680€
Coût estimé : 13 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 11.64€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1571€/mois
Loyer annuel estimé : 18853€/an
Fourchette totale : 1173€ - 2104€/mois
Fourchette annuelle : 14078€ - 25248€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 13.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 549,94 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :344 243 €
Prix d'achat :171 000 €
Décote à l'achat :-173 243€ (-50.3%)
Marge achat-revente :151 463€ (44.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :48,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 997,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 118,95€
Coût de l'assurance :14 458,50€
Taxe foncière : 1 885,34€/an
Soit par mois : 157,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 571,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :416,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des plans de travail et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 853 €/an
Calcul : 1 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 780 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 939 €
Revenus locatifs : +18 853 €
Charges déductibles : -16 939 €
Résultat foncier Année 1 : 1 914 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 839 €/an
Revenus locatifs : +18 853 €
Charges déductibles : -8 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 014 €/an
Prix d'achat du bien : 171 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 150 €(65% de 171 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 042 €/an
Calcul : 111 150 € × 3,636% = 4 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 853 €16 945 €6 382 €1 908 €---
219 230 €8 675 €6 211 €10 556 €---
319 615 €8 498 €6 035 €11 117 €---
420 007 €8 316 €5 852 €11 691 €---
520 408 €8 127 €5 664 €12 280 €---
620 816 €7 932 €5 469 €12 883 €---
721 232 €7 731 €5 267 €13 501 €---
821 657 €7 522 €5 058 €14 134 €---
922 090 €7 307 €4 843 €14 783 €---
1022 532 €7 084 €4 620 €15 448 €---
1122 982 €6 853 €4 389 €16 129 €---
1223 442 €6 615 €4 151 €16 827 €---
1323 911 €6 368 €3 905 €17 542 €---
1424 389 €6 113 €3 650 €18 275 €---
1524 877 €5 850 €3 386 €19 027 €---
1625 374 €5 577 €3 114 €19 797 €---
1725 882 €5 296 €2 832 €20 586 €---
1826 399 €5 004 €2 541 €21 395 €---
1926 927 €4 703 €2 239 €22 224 €---
2027 466 €4 392 €1 928 €23 074 €---
2128 015 €4 070 €1 606 €23 946 €---
2228 575 €3 736 €1 273 €24 839 €---
2329 147 €3 392 €928 €25 755 €---
2429 730 €3 036 €572 €26 694 €---
2530 324 €2 668 €204 €27 657 €---
TOTAL603 880 €161 811 €92 119 €442 069 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 959 €+572 €+3 387 €
2+3 959 €+3 167 €+792 €
3+3 959 €+3 335 €+624 €
4+3 959 €+3 507 €+452 €
5+3 959 €+3 684 €+275 €
6+3 959 €+3 865 €+94 €
7+3 959 €+4 050 €-91 €
8+3 959 €+4 240 €-281 €
9+3 959 €+4 435 €-476 €
10+3 959 €+4 634 €-675 €
11+3 959 €+4 839 €-880 €
12+3 959 €+5 048 €-1 089 €
13+3 959 €+5 263 €-1 304 €
14+3 959 €+5 483 €-1 524 €
15+3 959 €+5 708 €-1 749 €
16+3 959 €+5 939 €-1 980 €
17+3 959 €+6 176 €-2 217 €
18+3 959 €+6 418 €-2 459 €
19+3 959 €+6 667 €-2 708 €
20+3 959 €+6 922 €-2 963 €
21+3 959 €+7 184 €-3 225 €
22+3 959 €+7 452 €-3 493 €
23+3 959 €+7 726 €-3 767 €
24+3 959 €+8 008 €-4 049 €
25+3 959 €+8 297 €-4 338 €
Total+98 975 €+132 621 €+-33 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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