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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourg-de-Péage (26)
Surface76.7m²
Coût Total175 460€
Loyer Annuel8 733€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 76.7 m²
Prix au m² : 1 368,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Interphone, Non meublé

Bâtiment Le Charles MOSSANT, proche commerces et écoles. Appartement lumineux au 3ème et dernier étage, avec ascenseur. 77m² environ à rénover, comprenant entrée, séjour, cuisine indépendante avec petite terrasse, 2 chambres, salle d'eau, wc et cellier. Double vitrage, Interphone, fibre, cave. Charges incluant chauffage avec répartiteurs, eau chaude, eau froide, ascenseur, communs.. Visite 360° disponible sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 1051

Ville : Bourg-de-Péage
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26300
Coordonnées : 45.036317, 5.052722
Total : 175 460€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 62 060€
Valeur du bien : 167 060€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.7m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8733€/an
Fourchette totale : 569€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6826€ - 11172€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,79 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 300 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-24 300€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-46 160€ (-35.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :856,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 908,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 609,99€
Coût de l'assurance :15 352,75€
Taxe foncière : 873,28€/an
Soit par mois : 72,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 76.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 060 €(809 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système (pompe à chaleur air-eau) = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Entrée - Peinture:160€
    Peinture murs et plafonds entrée: 4 m² × 40€/m² = 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-de-Péage (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 733 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 211 €
Revenus locatifs : +8 733 €
Charges déductibles : -69 211 €
Résultat foncier Année 1 : -60 478 €(Déficit de 60 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 151 €/an
Revenus locatifs : +8 733 €
Charges déductibles : -7 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 582 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39077.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 733 €69 216 €5 669 €-60 483 €21 400 €39 083 €39 083 €
28 908 €7 003 €5 516 €1 904 €--37 179 €
39 086 €6 845 €5 357 €2 241 €--34 938 €
49 267 €6 681 €5 194 €2 586 €--32 352 €
59 453 €6 512 €5 025 €2 940 €--29 412 €
69 642 €6 338 €4 850 €3 304 €--26 108 €
79 835 €6 158 €4 670 €3 677 €--22 431 €
810 031 €5 971 €4 484 €4 060 €--18 370 €
910 232 €5 779 €4 291 €4 453 €--13 917 €
1010 437 €5 580 €4 092 €4 857 €--9 060 €
1110 645 €5 374 €3 887 €5 271 €--3 790 €
1210 858 €5 162 €3 675 €5 696 €---
1311 075 €4 943 €3 455 €6 133 €---
1411 297 €4 716 €3 229 €6 581 €---
1511 523 €4 482 €2 994 €7 041 €---
1611 753 €4 240 €2 753 €7 513 €---
1711 988 €3 990 €2 503 €7 998 €---
1812 228 €3 732 €2 244 €8 496 €---
1912 473 €3 465 €1 977 €9 008 €---
2012 722 €3 189 €1 702 €9 533 €---
2112 977 €2 904 €1 417 €10 072 €---
2213 236 €2 610 €1 123 €10 626 €---
2313 501 €2 306 €819 €11 195 €---
2413 771 €1 992 €504 €11 779 €---
2514 046 €1 667 €180 €12 379 €---
TOTAL279 716 €180 855 €81 610 €98 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-6 420 €+8 254 €
2+1 834 €0 €+1 834 €
3+1 834 €0 €+1 834 €
4+1 834 €0 €+1 834 €
5+1 834 €0 €+1 834 €
6+1 834 €0 €+1 834 €
7+1 834 €0 €+1 834 €
8+1 834 €0 €+1 834 €
9+1 834 €0 €+1 834 €
10+1 834 €0 €+1 834 €
11+1 834 €0 €+1 834 €
12+1 834 €+1 709 €+125 €
13+1 834 €+1 840 €-6 €
14+1 834 €+1 974 €-140 €
15+1 834 €+2 112 €-278 €
16+1 834 €+2 254 €-420 €
17+1 834 €+2 400 €-566 €
18+1 834 €+2 549 €-715 €
19+1 834 €+2 702 €-868 €
20+1 834 €+2 860 €-1 026 €
21+1 834 €+3 022 €-1 188 €
22+1 834 €+3 188 €-1 354 €
23+1 834 €+3 358 €-1 524 €
24+1 834 €+3 534 €-1 700 €
25+1 834 €+3 714 €-1 880 €
Total+45 850 €+30 795 €+15 055 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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