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maison vente 4 pieces vitry les nogent 128m2

VilleNogent (52)
Surface128m²
Coût Total88 680€
Loyer Annuel10 207€
Rentabilité11.51%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 585,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À 5 min de NOGENT ; venez découvrir cette maison mitoyenne sur étage . Elle se compose ; d'une cuisine , salon ,un grand palier desservant 2 chambres , salle de bain ,toilette. Garage , Atelier, plusieurs greniers aménageables ainsi qu'un jardin sur l'arrière. Pour plus de renseignements ou convenir d'une visite contacter moi vite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Wendy FERNANDES mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chaumont sous le numéro 891462277, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Total : 88 680€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 7 680€
Valeur du bien : 82 680€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10207€/an
Fourchette totale : 658€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7892€ - 13200€/an
Rentabilité brute :11.51%
Fourchette de rentabilité :8.90% - 14.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :767,86 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 285 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-23 285€ (-23.7%)
Marge achat-revente :9 605€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :35,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 469,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 528,45€
Coût de l'assurance :10 641,60€
Taxe foncière : 1 020,66€/an
Soit par mois : 85,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en très bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon légèrement usé, rafraîchissement cosmétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue, rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 680 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 680€
    Isolation des combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 680€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 207 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 680 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 006 €
Revenus locatifs : +10 207 €
Charges déductibles : -12 006 €
Résultat foncier Année 1 : -1 800 €(Déficit de 1 800 €)
Imputable sur revenu global : 1 800 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 326 €/an
Revenus locatifs : +10 207 €
Charges déductibles : -4 326 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 880 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 207 €12 009 €2 883 €-1 802 €1 802 €--
210 411 €4 251 €2 805 €6 159 €---
310 619 €4 171 €2 725 €6 448 €---
410 831 €4 088 €2 642 €6 743 €---
511 048 €4 002 €2 556 €7 046 €---
611 269 €3 914 €2 467 €7 355 €---
711 494 €3 822 €2 376 €7 672 €---
811 724 €3 728 €2 281 €7 997 €---
911 959 €3 630 €2 184 €8 329 €---
1012 198 €3 529 €2 083 €8 669 €---
1112 442 €3 424 €1 978 €9 017 €---
1212 691 €3 317 €1 870 €9 374 €---
1312 944 €3 205 €1 759 €9 739 €---
1413 203 €3 090 €1 644 €10 113 €---
1513 467 €2 971 €1 524 €10 497 €---
1613 737 €2 848 €1 401 €10 889 €---
1714 012 €2 721 €1 274 €11 291 €---
1814 292 €2 589 €1 143 €11 703 €---
1914 578 €2 453 €1 007 €12 124 €---
2014 869 €2 313 €867 €12 556 €---
2115 167 €2 168 €722 €12 998 €---
2215 470 €2 018 €572 €13 452 €---
2315 779 €1 863 €417 €13 916 €---
2416 095 €1 703 €257 €14 391 €---
2516 417 €1 538 €92 €14 879 €---
TOTAL326 921 €85 367 €41 528 €241 555 €1 802 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 541 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 143 €-541 €+2 684 €
2+2 143 €+1 848 €+295 €
3+2 143 €+1 934 €+209 €
4+2 143 €+2 023 €+120 €
5+2 143 €+2 114 €+29 €
6+2 143 €+2 207 €-64 €
7+2 143 €+2 302 €-159 €
8+2 143 €+2 399 €-256 €
9+2 143 €+2 499 €-356 €
10+2 143 €+2 601 €-458 €
11+2 143 €+2 705 €-562 €
12+2 143 €+2 812 €-669 €
13+2 143 €+2 922 €-779 €
14+2 143 €+3 034 €-891 €
15+2 143 €+3 149 €-1 006 €
16+2 143 €+3 267 €-1 124 €
17+2 143 €+3 387 €-1 244 €
18+2 143 €+3 511 €-1 368 €
19+2 143 €+3 637 €-1 494 €
20+2 143 €+3 767 €-1 624 €
21+2 143 €+3 900 €-1 757 €
22+2 143 €+4 035 €-1 892 €
23+2 143 €+4 175 €-2 032 €
24+2 143 €+4 317 €-2 174 €
25+2 143 €+4 464 €-2 321 €
Total+53 575 €+72 466 €+-18 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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