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Appartement 4 pièces 108 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface108m²
Coût Total224 946€
Loyer Annuel12 979€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 450 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 643,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 108 m² - Appartement 4 pièces 108 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Emilie CAÏLA vous proposent : Appartement à vendre - PERPIGNAN (66100)

Appartement de type 3 comprenant: Entrée, cuisine, cellier, salon-séjour, salle d'eau, wc, salle de bains, 2 chambres, garage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Emilie CAÏLA - Notaires à Pollestres - N° SIRET : 97960784300013

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Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/12/2025

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.673100, 2.906221
Total : 224 946€
Prix d'acquisition : 177 450€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 210 750€
Frais de notaire : 14 196€
Coût estimé : 14 196€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12979€/an
Fourchette totale : 873€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 10477€ - 16078€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,27 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 929 €
Prix d'achat :177 450 €
Décote à l'achat :+23 521€ (+15.3%)
Marge achat-revente :-71 017€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 946€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 285,39€
Coût de l'assurance :19 682,77€
Taxe foncière : 1 297,91€/an
Soit par mois : 108,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 081,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 946 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 936 €
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -42 936 €
Résultat foncier Année 1 : -29 957 €(Déficit de 29 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 636 €/an
Revenus locatifs : +12 979 €
Charges déductibles : -9 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8557.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 343 €(65% de 177 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 194 €/an
Calcul : 115 343 € × 3,636% = 4 194 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 979 €42 943 €7 558 €-29 964 €21 400 €8 564 €8 564 €
213 239 €9 443 €7 357 €3 796 €--4 768 €
313 503 €9 235 €7 150 €4 268 €--500 €
413 773 €9 020 €6 935 €4 753 €---
514 049 €8 798 €6 713 €5 251 €---
614 330 €8 568 €6 483 €5 762 €---
714 617 €8 330 €6 245 €6 286 €---
814 909 €8 084 €5 999 €6 824 €---
915 207 €7 830 €5 745 €7 377 €---
1015 511 €7 567 €5 481 €7 945 €---
1115 821 €7 294 €5 209 €8 527 €---
1216 138 €7 012 €4 927 €9 126 €---
1316 461 €6 721 €4 636 €9 740 €---
1416 790 €6 419 €4 334 €10 371 €---
1517 126 €6 107 €4 022 €11 018 €---
1617 468 €5 784 €3 699 €11 684 €---
1717 817 €5 450 €3 365 €12 367 €---
1818 174 €5 105 €3 020 €13 069 €---
1918 537 €4 747 €2 662 €13 790 €---
2018 908 €4 378 €2 292 €14 530 €---
2119 286 €3 995 €1 910 €15 291 €---
2219 672 €3 599 €1 514 €16 073 €---
2320 065 €3 190 €1 105 €16 875 €---
2420 467 €2 766 €681 €17 700 €---
2520 876 €2 328 €243 €18 548 €---
TOTAL415 723 €194 716 €109 285 €221 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 726 €-6 420 €+9 146 €
2+2 726 €0 €+2 726 €
3+2 726 €0 €+2 726 €
4+2 726 €+1 276 €+1 450 €
5+2 726 €+1 575 €+1 151 €
6+2 726 €+1 729 €+997 €
7+2 726 €+1 886 €+840 €
8+2 726 €+2 047 €+679 €
9+2 726 €+2 213 €+513 €
10+2 726 €+2 383 €+343 €
11+2 726 €+2 558 €+168 €
12+2 726 €+2 738 €-12 €
13+2 726 €+2 922 €-196 €
14+2 726 €+3 111 €-385 €
15+2 726 €+3 306 €-580 €
16+2 726 €+3 505 €-779 €
17+2 726 €+3 710 €-984 €
18+2 726 €+3 921 €-1 195 €
19+2 726 €+4 137 €-1 411 €
20+2 726 €+4 359 €-1 633 €
21+2 726 €+4 587 €-1 861 €
22+2 726 €+4 822 €-2 096 €
23+2 726 €+5 063 €-2 337 €
24+2 726 €+5 310 €-2 584 €
25+2 726 €+5 564 €-2 838 €
Total+68 150 €+66 302 €+1 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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