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Ideal investisseur car grand t2 vendu loué

VilleVizille (38)
Surface57m²
Coût Total104 880€
Loyer Annuel8 335€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 508,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vizille, proche centre ville

Dans une copropriété agréable, au 4ème et dernier étage,

à proximité de toutes les commodités

avec sa belle vue dégagée et son exposition traversante

un appartement de 2 pièces de 55,27 m² loi Carrez

d'un séjour exposé Ouest avec balcon,

une cuisine équipée,

une grande chambre,

une salle de bains et wc séparés

d'une surface totale au sol 57,15 m²

Au sous-sol, une cave complète ce bien

H.COUPEL O6

Ville : Vizille
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38220
Coordonnées : 45.078999, 5.771322
Total : 104 880€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.19€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 15.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8335€/an
Fourchette totale : 545€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6535€ - 10631€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 600 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-16 600€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-2 280€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 555,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 298,91€
Coût de l'assurance :9 439,20€
Taxe foncière : 833,50€/an
Soit par mois : 69,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 335 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 880 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 815 €
Revenus locatifs : +8 335 €
Charges déductibles : -16 815 €
Résultat foncier Année 1 : -8 480 €(Déficit de 8 480 €)
Imputable sur revenu global : 8 480 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 815 €/an
Revenus locatifs : +8 335 €
Charges déductibles : -4 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 520 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 335 €16 818 €3 607 €-8 483 €8 483 €--
28 502 €4 724 €3 513 €3 778 €---
38 672 €4 626 €3 414 €4 046 €---
48 845 €4 524 €3 313 €4 321 €---
59 022 €4 419 €3 208 €4 603 €---
69 202 €4 310 €3 099 €4 893 €---
79 387 €4 197 €2 986 €5 189 €---
89 574 €4 080 €2 869 €5 494 €---
99 766 €3 960 €2 749 €5 806 €---
109 961 €3 834 €2 623 €6 127 €---
1110 160 €3 705 €2 494 €6 455 €---
1210 363 €3 571 €2 360 €6 793 €---
1310 571 €3 432 €2 221 €7 139 €---
1410 782 €3 288 €2 077 €7 494 €---
1510 998 €3 139 €1 928 €7 859 €---
1611 218 €2 985 €1 774 €8 233 €---
1711 442 €2 826 €1 614 €8 617 €---
1811 671 €2 660 €1 449 €9 011 €---
1911 904 €2 489 €1 278 €9 415 €---
2012 142 €2 312 €1 101 €9 830 €---
2112 385 €2 129 €918 €10 257 €---
2212 633 €1 939 €728 €10 694 €---
2312 886 €1 742 €531 €11 143 €---
2413 143 €1 539 €328 €11 605 €---
2513 406 €1 328 €117 €12 078 €---
TOTAL266 972 €94 576 €52 299 €172 396 €8 483 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 545 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-2 545 €+4 295 €
2+1 750 €+1 133 €+617 €
3+1 750 €+1 214 €+536 €
4+1 750 €+1 296 €+454 €
5+1 750 €+1 381 €+369 €
6+1 750 €+1 468 €+282 €
7+1 750 €+1 557 €+193 €
8+1 750 €+1 648 €+102 €
9+1 750 €+1 742 €+8 €
10+1 750 €+1 838 €-88 €
11+1 750 €+1 937 €-187 €
12+1 750 €+2 038 €-288 €
13+1 750 €+2 142 €-392 €
14+1 750 €+2 248 €-498 €
15+1 750 €+2 358 €-608 €
16+1 750 €+2 470 €-720 €
17+1 750 €+2 585 €-835 €
18+1 750 €+2 703 €-953 €
19+1 750 €+2 825 €-1 075 €
20+1 750 €+2 949 €-1 199 €
21+1 750 €+3 077 €-1 327 €
22+1 750 €+3 208 €-1 458 €
23+1 750 €+3 343 €-1 593 €
24+1 750 €+3 481 €-1 731 €
25+1 750 €+3 623 €-1 873 €
Total+43 750 €+51 719 €+-7 969 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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