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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNogent-le-Roi (28)
Surface184m²
Coût Total333 100€
Loyer Annuel23 545€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 1 369,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Non meublé

NOGENT-LE-ROI, Centre village, jolie maison de caractère comprenant:

Entrée, salle à manger (cheminée), salon (cheminée), dégagement desservant cuisine, 1 chambre, salle de bains, bureau.

A l'étage : palier, 3 chambres, salle d'eau avec wc et salle de jeux.

Sous- total avec cave et chaufferie.

Le tout sur jardin clos de murs et arboré de 520 m2.

Garage indépendant de 24 m2 env.

252 000 euros. 240 000 euros + Honoraires de négo. : 12 000 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Nogent-le-Roi
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.634843, 1.527923
Total : 333 100€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 60 940€
Valeur du bien : 312 940€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1962€/mois
Loyer annuel estimé : 23545€/an
Fourchette totale : 1621€ - 2374€/mois
Fourchette annuelle : 19458€ - 28492€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 976,74 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :363 720 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-111 720€ (-30.7%)
Marge achat-revente :30 620€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 640,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :83,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 724,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 170,16€
Coût de l'assurance :24 982,50€
Taxe foncière : 2 354,54€/an
Soit par mois : 196,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 962,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 920,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du mobilier de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 940 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 040€
    Isolation combles: 184 m² × 60€/m² = 11040€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la PAC)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de rénovation)
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 500€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 550€/m² = 5500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de rénovation)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Roi (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 440€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 545 €/an
Calcul : 1 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 310 €
Revenus locatifs : +23 545 €
Charges déductibles : -75 310 €
Résultat foncier Année 1 : -51 764 €(Déficit de 51 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 370 €/an
Revenus locatifs : +23 545 €
Charges déductibles : -14 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30364.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 545 €75 320 €11 027 €-51 775 €21 400 €30 375 €30 375 €
224 016 €14 086 €10 732 €9 931 €--20 444 €
324 497 €13 781 €10 427 €10 716 €--9 729 €
424 987 €13 466 €10 112 €11 521 €---
525 486 €13 140 €9 786 €12 346 €---
625 996 €12 803 €9 449 €13 193 €---
726 516 €12 455 €9 101 €14 061 €---
827 046 €12 094 €8 740 €14 952 €---
927 587 €11 722 €8 368 €15 865 €---
1028 139 €11 337 €7 983 €16 802 €---
1128 702 €10 938 €7 584 €17 763 €---
1229 276 €10 526 €7 173 €18 749 €---
1329 861 €10 101 €6 747 €19 761 €---
1430 458 €9 660 €6 306 €20 798 €---
1531 068 €9 205 €5 851 €21 863 €---
1631 689 €8 734 €5 380 €22 955 €---
1732 323 €8 247 €4 893 €24 076 €---
1832 969 €7 744 €4 390 €25 225 €---
1933 629 €7 223 €3 869 €26 405 €---
2034 301 €6 685 €3 331 €27 616 €---
2134 987 €6 129 €2 775 €28 859 €---
2235 687 €5 553 €2 199 €30 134 €---
2336 401 €4 958 €1 604 €31 443 €---
2437 129 €4 343 €989 €32 786 €---
2537 871 €3 707 €353 €34 165 €---
TOTAL754 167 €303 956 €159 170 €450 210 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 945 €-6 420 €+11 365 €
2+4 945 €0 €+4 945 €
3+4 945 €0 €+4 945 €
4+4 945 €+538 €+4 407 €
5+4 945 €+3 704 €+1 241 €
6+4 945 €+3 958 €+987 €
7+4 945 €+4 218 €+727 €
8+4 945 €+4 486 €+459 €
9+4 945 €+4 760 €+185 €
10+4 945 €+5 041 €-96 €
11+4 945 €+5 329 €-384 €
12+4 945 €+5 625 €-680 €
13+4 945 €+5 928 €-983 €
14+4 945 €+6 239 €-1 294 €
15+4 945 €+6 559 €-1 614 €
16+4 945 €+6 886 €-1 941 €
17+4 945 €+7 223 €-2 278 €
18+4 945 €+7 568 €-2 623 €
19+4 945 €+7 922 €-2 977 €
20+4 945 €+8 285 €-3 340 €
21+4 945 €+8 658 €-3 713 €
22+4 945 €+9 040 €-4 095 €
23+4 945 €+9 433 €-4 488 €
24+4 945 €+9 836 €-4 891 €
25+4 945 €+10 249 €-5 304 €
Total+123 625 €+135 063 €+-11 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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