Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 178 m² à Boussieres-Sur-Sambre

VilleBoussières-sur-Sambre (59)
Surface178
Coût Total313 260
Loyer Annuel29 561
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+596
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 303,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 178 m², 1 garage, 1 place de parking

Iad France - Sylvain Etievant vous propose : Immeuble de rapport - rentabilité nette 10 %

Je vous propose cet immeuble de rapport entièrement loué, offrant une rentabilité nette d'environ 10 %.

L'immeuble se compose de 7 lots :

4 studios

3 appartements de type T2

Loyers annuel : 39696 ¤

Les points clés :

Immeuble intégralement loué

Aucune vacance locative

Pas de copropriété

Gestion simple

Grand terrain

Parking privatif pour l'immeuble

Un bien adapté à un investisseur recherchant un revenu locatif immédiat, une rentabilité élevée et une structure simple à gérer.

Dossier complet sur demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie E indice 345 et classe Climat C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sylvain Etievant mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de nanterre sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Boussières-sur-Sambre
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59330
Coordonnées : 50.236680, 3.882190
Total : 313 260
Prix d'acquisition : 232 000
Travaux : 62 700
Valeur du bien : 294 700
Frais de notaire : 18 560
Coût estimé : 18 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 10.93€ - 17.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2463€/mois
Loyer annuel estimé : 29561€/an
Fourchette totale : 1946€ - 3119€/mois
Fourchette annuelle : 23350€ - 37426€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :823,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :146 588
Prix d'achat :232 000
Décote à l'achat :+85 412 (+58.3%)
Marge achat-revente :-166 672€ (-113.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 529,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 621,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 703,55
Coût de l'assurance :27 410,25
Taxe foncière : 2 956,14€/an
Soit par mois : 246,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 463,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 867,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :595,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussières-sur-Sambre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 561 €/an
Calcul : 2 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 096 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 863
Revenus locatifs : +29 561
Charges déductibles : -76 863
Résultat foncier Année 1 : -47 302(Déficit de 47 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 902
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 163 €/an
Revenus locatifs : +29 561
Charges déductibles : -14 163
Résultat foncier Années 2+ : 15 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25902.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 56176 87310 121-47 31221 400 €25 912 €25 912 €
230 15313 9009 84716 253--9 659 €
330 75613 6179 56517 138---
431 37113 3269 27318 045---
531 99813 0248 97118 974---
632 63812 7128 66019 926---
733 29112 3908 33820 901---
833 95712 0588 00521 899---
934 63611 7147 66222 922---
1035 32911 3597 30623 970---
1136 03510 9926 94025 043---
1236 75610 6136 56126 143---
1337 49110 2216 16927 270---
1438 2419 8175 76428 424---
1539 0069 3995 34629 607---
1639 7868 9674 91430 819---
1740 5828 5214 46832 061---
1841 3938 0594 00733 334---
1942 2217 5833 53134 638---
2043 0657 0913 03835 975---
2143 9276 5822 53037 344---
2244 8056 0572 00438 748---
2345 7015 5141 46140 187---
2446 6154 95390141 662---
2547 5484 37432143 174---
TOTAL946 862309 717145 704637 14421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 637 144
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 208-6 420+12 628
2+6 2080+6 208
3+6 208+2 244+3 964
4+6 208+5 414+794
5+6 208+5 692+516
6+6 208+5 978+230
7+6 208+6 270-62
8+6 208+6 570-362
9+6 208+6 877-669
10+6 208+7 191-983
11+6 208+7 513-1 305
12+6 208+7 843-1 635
13+6 208+8 181-1 973
14+6 208+8 527-2 319
15+6 208+8 882-2 674
16+6 208+9 246-3 038
17+6 208+9 618-3 410
18+6 208+10 000-3 792
19+6 208+10 391-4 183
20+6 208+10 792-4 584
21+6 208+11 203-4 995
22+6 208+11 625-5 417
23+6 208+12 056-5 848
24+6 208+12 499-6 291
25+6 208+12 952-6 744
Total+155 200+191 143+-35 943
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →