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Appartement 178 m² à Boussieres-Sur-Sambre

Bien expiré
VilleBoussières-sur-Sambre (59)
Surface178m²
Coût Total313 260€
Loyer Annuel29 561€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+596€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 1 303,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 178 m², 1 garage, 1 place de parking

Iad France - Sylvain Etievant vous propose : Immeuble de rapport - rentabilité nette 10 %

Je vous propose cet immeuble de rapport entièrement loué, offrant une rentabilité nette d'environ 10 %.

L'immeuble se compose de 7 lots :

4 studios

3 appartements de type T2

Loyers annuel : 39696 ¤

Les points clés :

Immeuble intégralement loué

Aucune vacance locative

Pas de copropriété

Gestion simple

Grand terrain

Parking privatif pour l'immeuble

Un bien adapté à un investisseur recherchant un revenu locatif immédiat, une rentabilité élevée et une structure simple à gérer.

Dossier complet sur demande.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie E indice 345 et classe Climat C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sylvain Etievant mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de nanterre sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Boussières-sur-Sambre
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59330
Coordonnées : 50.236680, 3.882190
Total : 313 260€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 294 700€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 10.93€ - 17.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2463€/mois
Loyer annuel estimé : 29561€/an
Fourchette totale : 1946€ - 3119€/mois
Fourchette annuelle : 23350€ - 37426€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :823,53 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :146 588 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :+85 412€ (+58.3%)
Marge achat-revente :-166 672€ (-113.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 529,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 621,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 703,55€
Coût de l'assurance :27 410,25€
Taxe foncière : 2 956,14€/an
Soit par mois : 246,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 463,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 867,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :595,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussières-sur-Sambre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 561 €/an
Calcul : 2 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 096 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 863 €
Revenus locatifs : +29 561 €
Charges déductibles : -76 863 €
Résultat foncier Année 1 : -47 302 €(Déficit de 47 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 163 €/an
Revenus locatifs : +29 561 €
Charges déductibles : -14 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25902.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 561 €76 873 €10 121 €-47 312 €21 400 €25 912 €25 912 €
230 153 €13 900 €9 847 €16 253 €--9 659 €
330 756 €13 617 €9 565 €17 138 €---
431 371 €13 326 €9 273 €18 045 €---
531 998 €13 024 €8 971 €18 974 €---
632 638 €12 712 €8 660 €19 926 €---
733 291 €12 390 €8 338 €20 901 €---
833 957 €12 058 €8 005 €21 899 €---
934 636 €11 714 €7 662 €22 922 €---
1035 329 €11 359 €7 306 €23 970 €---
1136 035 €10 992 €6 940 €25 043 €---
1236 756 €10 613 €6 561 €26 143 €---
1337 491 €10 221 €6 169 €27 270 €---
1438 241 €9 817 €5 764 €28 424 €---
1539 006 €9 399 €5 346 €29 607 €---
1639 786 €8 967 €4 914 €30 819 €---
1740 582 €8 521 €4 468 €32 061 €---
1841 393 €8 059 €4 007 €33 334 €---
1942 221 €7 583 €3 531 €34 638 €---
2043 065 €7 091 €3 038 €35 975 €---
2143 927 €6 582 €2 530 €37 344 €---
2244 805 €6 057 €2 004 €38 748 €---
2345 701 €5 514 €1 461 €40 187 €---
2446 615 €4 953 €901 €41 662 €---
2547 548 €4 374 €321 €43 174 €---
TOTAL946 862 €309 717 €145 704 €637 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 637 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 208 €-6 420 €+12 628 €
2+6 208 €0 €+6 208 €
3+6 208 €+2 244 €+3 964 €
4+6 208 €+5 414 €+794 €
5+6 208 €+5 692 €+516 €
6+6 208 €+5 978 €+230 €
7+6 208 €+6 270 €-62 €
8+6 208 €+6 570 €-362 €
9+6 208 €+6 877 €-669 €
10+6 208 €+7 191 €-983 €
11+6 208 €+7 513 €-1 305 €
12+6 208 €+7 843 €-1 635 €
13+6 208 €+8 181 €-1 973 €
14+6 208 €+8 527 €-2 319 €
15+6 208 €+8 882 €-2 674 €
16+6 208 €+9 246 €-3 038 €
17+6 208 €+9 618 €-3 410 €
18+6 208 €+10 000 €-3 792 €
19+6 208 €+10 391 €-4 183 €
20+6 208 €+10 792 €-4 584 €
21+6 208 €+11 203 €-4 995 €
22+6 208 €+11 625 €-5 417 €
23+6 208 €+12 056 €-5 848 €
24+6 208 €+12 499 €-6 291 €
25+6 208 €+12 952 €-6 744 €
Total+155 200 €+191 143 €+-35 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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